부동산 경매 모의입찰 일기 #1-2
2022/06/15
1. 낙원빌라
인천광역시 서구 건지로250번길 29-3, 나동 3층 302호 (가좌동, 낙원빌라)
전용면적: 35.75㎡ (10.81평)
감정가: 85,000,000
유찰횟수: 1회
최저가: 59,500,000 (70%)
보증금: 5,950,000 (10%)
임차인 현황
보증금: 24,000,000
대항력: 없음
말소기준권리
근저당권: 60,480,000
임차인의 경우 대항력이 없고 소액임차인으로써 최선순위배당 대상자가 된다.
근저당 날짜를 기준으로 최대 3,400만원 배당받을 수 있고 최저가 이상 낙찰된다면 전액배당으로
어렵지 않은 명도가 예상이 된다. (난이도 하)
실거래가 조사
KB실거래가: 84,000,000 (22.04)
부동산플래닛: 80,000,000 (21.05)
디스코: 80,000,000 (21.05)
국토교통부: 80,000,000 (21.05)
네이버부동산 매물: 95,000,000 (호가)
평균치: 83,000,000
인근지역 실거래가(3층, 연면적 35㎡): 송림빌라 115,000,000 대림빌라 90,000,000
세화빌라 88,000,000 월드세라믹빌라 73,000,000 대한빌라 115,000,000
예상 급매가: 75,000,000 ~ 80,000,000
도보5분 거리에 초등학교와 대형마트인 홈플러스가 있으며
도보10분 거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 위치하고 있어 입지가 좋아보인다.
예상 비용
취득세: 660,000
기타 세금(채권할인비용 및 기타): 90,000
명도비: 500,000
리모델링 및 수리비: 4,000,000
법무비: 500,000
중개수수료 및 기타비용: 400,000
취득비용 합계: 6,150,000
EXIT 전략
월세: 500만원/35만원
이자 47만원중 35만원을 월세로 충당하고도 월 12만원씩 이자비용으로 지출
매도: 78,000,000
3개월 내에 단기 매도를 가정하고 대출 이자와(3.8%, 3개월) 양도소득세(50%)를 제하고
500만원 순수익을 남기려면 60,800,000원 이내로 낙찰받아야 한다는 계산이 나온다.
다만 현재 거래된 물건들이...
