고니야
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고니야

고니야의 재테크 공부

재테크도 한걸음 한걸음!

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부동산 경매 모의입찰 일기 #10

모의 입찰가 분석​ 1. 청산그린빌라모의입찰 입찰가: -원실제 매각가: - (%)모의 결과: 유찰​이번에 모의입찰을 진행했던 청산그린빌라는내가 예상했던 데로 유찰이 되었다.임차인도 없고 말소기준권리 이하로 모두 소멸되는쉬운 물건이긴 하지만실거래가가 4천~4천5백 사이로 낮게 형성되어 있기 때문에지난번 최저입찰 금액은 너무 높았던게 이유로 작용한것 같다.​다음 입찰은 한달뒤에 잡혀있고최저가가 2793만원으로 내가 책정했던 2970만원보다 낮기 때문에 충분히 매력있는 물건으로 생각이 된다.다음 입찰 때는 무조건 누군가에게 낙찰이 되리라 생각한다.
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부동산 경매 모의입찰 일기 #9

경매물건 분석​1. 정광아트빌인천광역시 미추홀구 주염로28번길 37, 202동 1층102호​전용면적: 38.42㎡ (11.62평)감정가: 89.000,000유찰횟수: 1회최저가: 62,300,000 (70%)보증금: 6,230,000 (10%)연식: 2002.05임차인 현황없음말소기준권리근저당권: 60,000,000​임차인이 없으며 말소기준권리 이하로 전부 소멸하는매우 쉬운 물건이다. (난이도 하)​실거래가 조사KB실거래가: 80,000,000부동산플래닛: 70,000,000디스코: 70,000,000 국토교통부: 70,000,000네이버부동산 매물: -평균치: 72,500,000인근지역 실거래가 평균: 80,000,000예상 급매가: 80,000,000 ~ 85,000,000​해당물건은 역과 상당히 가깝고 주변에 대단지 아파트들이 밀집되어 있으며대형마트와 상권이 잘 발달해서 좋은편이나초등학교가 비교적 먼편이다.대신 국가산단지역과 같은 일자리는 가깝기에입지가 상당히 괜찮다고 판...
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부동산 경매 모의입찰 일기 #8

경매물건 분석​ 1. 숭의빌라 인천광역시 미추홀구 숭의동 289-65 나동 3층 304호​전용면적: 59.50㎡ (18.00평)감정가: 105.000,000유찰횟수: 1회 (매각불허가 1회)최저가: 73,500,000 (70%)보증금: 7,350,000 (10%)연식: 1980.02임차인 현황보증금: 32,500,000대항력: 없음말소기준권리근저당권: 92,400,000​임차인의 경우 대항력이 없고 소액임차인으로써 최선순위배당 대상자가 된다.근저당 날짜를 기준으로 최대 3,400만원 배당받을 수 있고 최저가 이상 낙찰된다면 전액배당으로어렵지 않은 명도가 예상이 된다. (난이도 하)​실거래가 조사KB실거래가: 147,000,000부동산플래닛: 145,000,000디스코: 145,000,000 국토교통부: 112,500,000네이버부동산 매물: 99,000,000 (호가)평균치: 129,700,000인근지역 실거래가 평균: 110,000,000예상 급매가: 100,000,000 ~...
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인테리어 마감재

최근 경매 공부를 하면서내가 앞으로 가지게 될 부동산의 가치를 높이기 위해서는인테리어 공부도 병행해야겠다는 생각이 들었다.그래서 인테리어의 교과서가 된다는'독일병정'님과 '송도부자'님의 책을 사서 읽기 시작했다.먼저 빠르게 책들을 쭉 훑어보고다시 한번 읽으면서 필요한 부분들을 블로그에 정리해나가려고 한다.​오늘은 마감재!마감재는 공간의 표정을 살려주는 중요한 역할을 한다.어떤 마감재를 사용하느냐가 집의 분위기를 확 바꿔주기 때문에마감재의 종류를 많이 알수록 인테리어를 잘할 수 있게된다.​완전 인테리어 초짜 중 왕초짜라 처음 읽을 때는용어 하나하나가 너무나 생소해서읽는데 조금 시간이 걸렸지만 지금은 그나마 조금 익숙해졌다..(강마루라는 단어도 처음 알았다는..) 마감재의 종류 및 적용 부위 마루 - 거실, 복도, 주방, 침실 벽지 - 천장, 현관 벽, 거실 벽, 주방 벽, 침실 벽 타일 - 현관 바닥, 거실 아트월, 주방 미드웨이, 욕실 벽/바닥, 발코니 바닥 인조석 ...
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부동산 경매 모의입찰 일기 #7

모의 입찰가 분석​ 1. 백송빌라모의입찰 입찰가: -원실제 매각가: 55,599,900 (74%)모의 결과: 패찰​ 2. 성화빌라 모의입찰 입찰가: 76,499,900원실제 매각가: 96,500,000원 (97%)모의 결과: 패찰​ 3. 한샘로얄빌라 모의입찰 입찰가: 70,599,999원실제 매각가: 78,500,000원 (84%)모의 결과: 패찰​이번에 모의입찰에 참여한 물건들은 모두 패찰이 되었다.백송빌라나 성화빌라는 내가 예상했던 것보다 높은 수준으로 매각이 되었고한샘로얄빌라는 최저를 7200정도 생각했는데 낙찰가와 약600만원 정도 차이가 났다.목표 매도가격을 낮게 설정한데에서 이러한 차이가 벌어진 것으로 보인다.인근 시세를 고려해서 급매가를 9천정도로 생각을 했는데해당 물건의 오프라인 실거래가와 매물을 좀 더 조사해봤다면 9500~1억 사이로 설정할 수도 있지 않았을까 싶다.​그러면 낙찰받으신 분은 적정한 가격에 잘 낙찰받은 것으로 판단이 된다.한샘로얄빌라는 좀 더 잘...
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부동산 경매 모의입찰 일기 #6

경매물건 분석​ 1. 성화빌라 인천광역시 남동구 구월남로 302-5, 3층 301호​전용면적: 38.54㎡ (11.66평)감정가: 100.000,000유찰횟수: 1회최저가: 70,000,000 (70%)보증금: 7,000,000 (10%)연식: 1991.05임차인 현황보증금: 20,000,000대항력: 없음말소기준권리근저당권: 63,000,000​임차인의 경우 대항력이 없고 소액임차인으로써 최선순위배당 대상자가 된다.근저당 날짜를 기준으로 최대 3,400만원 배당받을 수 있고 최저가 이상 낙찰된다면 전액배당으로어렵지 않은 명도가 예상이 된다. (난이도 하)​실거래가 조사KB실거래가: 111,000,000부동산플래닛: 99,000,000디스코: 99,000,000 국토교통부: 99,000,000네이버부동산 매물: 100,000,000 (호가)평균치: 101,600,000인근지역 실거래가 평균: 95,000,000예상 급매가: 90,000,000 ~ 95,000,000​모래내시장,...
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부동산 경매 모의입찰 일기 #5

경매물건 분석​ 1. 성신빌라모의입찰 입찰가: 62,350,000원실제 매각가: 82,888,800원 (93%)모의 결과: 패찰​ 2. 라인빌라 모의입찰 입찰가: -원실제 매각가: 70,513,100원 (80%)모의 결과: 패찰​이번 매각가율은 각각 93%, 80%로 지난번보다는 낮은평균매각가율에 근접한 금액으로 매각이되었다.성신빌라의 경우 실거래가보다 약 300원정도 저렴한 금액에 낙찰이 되었다.물론 이것도 법무사비, 중개비 및 취득세와 같은 기타 비용을 합치면급매가와 비슷하거나 더 비싸게 매입한 꼴이 된다.​라인빌라의 경우에도 매각가율 자체는 80%로 상대적으로 낮게 나왔지만인근 지역들의 평균 시세들과 실거래가를 비교했을 때는싸게 낙찰받은 것은 아니라는 생각이 든다.​물론 현재 거래되는 가격이 온라인과 오프라인 상에 차이가 있을 수 있어서정확한 판단은 아니지만지금까지 모의입찰한 결과 경매를 좋은 가격에 받는 것도쉽지 않구나라는게 느껴졌다.나에게 좋아보이는건 남들에게도 똑같이...
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부동산 경매 모의입찰 일기 #4

2022.06.08경매물건 분석​ 1. 백송빌라 인천광역시 미추홀구 수봉남로5번길 12-45, 2층 202호 (용현동, 백송빌라)​전용면적: 36.48㎡ (11.04평)감정가: 75.000,000유찰횟수: 1회최저가: 52,500,000 (70%)보증금: 5,250,000 (10%)연식: 1998.05임차인 현황보증금: -(미상)대항력: 없음말소기준권리근저당권: 45,240,000​임차인의 경우 매각물건명세서로는 보증금이 얼마인지 확인이 불가능하지만대항력이 없기에 위험하지는 않은 물건이지만우선 임장을 통해 임차인을 직접 만나보거나 채권자에게 연락을 통해서정확한 보증금을 확인하는 것이 필요해 보인다.소액임차인이 아닐경우 명도에 반발이 있을 수도 있으며약간 난이도 명도가 예상이 된다. (난이도 중)다만 해당물건은 지금까지 총 4번의 임의경매개시결정이 이루어진 물건이었다.상당히 스토리가 있는 물건으로 보여진다.​실거래가 조사KB실거래가: 38,000,000부동산플래닛: 50,000,...
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부동산 경매 모의입찰 일기 #3

경매물건 분석​ 1. 성신빌라 인천광역시 미추홀구 수봉남로17번길 37-6, 1층102호 (용현동, 성신빌라)​전용면적: 45.89㎡ (13.88평)감정가: 89,000,000유찰횟수: 1회최저가: 62,300,000 (70%)보증금: 6,230,000 (10%)연식: 1994.06임차인 현황보증금: 25,000,000대항력: 없음말소기준권리근저당권: 70,560,000​임차인의 경우 대항력이 없고 소액임차인으로써 최선순위배당 대상자가 된다.근저당 날짜를 기준으로 최대 3,400만원 배당받을 수 있고 최저가 이상 낙찰된다면 전액배당으로어렵지 않은 명도가 예상이 된다. (난이도 하)​실거래가 조사KB실거래가: 92,000,000부동산플래닛: 86,000,000디스코: 86,000,000 국토교통부: 86,000,000네이버부동산 매물: 75,000,000 (호가)평균치: 85,000,000인근지역 실거래가 평균: 72,000,000 예상 급매가: 70,000,000 ~ 75,00...
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부동산 경매 모의입찰 일기 #2

지난번에 모의입찰을 진행했던 경매 물건 3가지매각가를 한번 살펴보자.​ 1. 낙원빌라 모의입찰 입찰가: 60,799,000원실제 매각가: 78,100,000원모의 결과: 패찰​ 2. 은영빌라 모의입찰 입찰가: 40,799,000원실제 매각가: 유찰모의 결과: 낙찰​3. 한진빌라 모의입찰 입찰가: -원실제 매각가: 80,777,700원원모의 결과: 패찰​이번에 매각가율이 각각 92%, 102%로 평균보다 상당히 높았음을 볼 수 있었다.이번 조사한 물건들의 권리분석이 상당히 간단하고 명도도 쉬운 물건이었기에 경쟁률이 높을 것이란건 예상했지만 생각보다 높은 매각가율에 조금 놀랐다.2번은 다른 입찰자들도 예상과 다르게 아무도 입찰을 하지 않았고 오히려 내가 입찰하지 않았단 3번은 높은 매각가로 낙찰이 되었다.​물론 이번에 모의 입찰할 때에는 임장도 없었고 실제 부동산에 실거래가나 현재 나온 급매물들 그리고 공실 여부 등을 확인하지 않았기에 입찰가 자체가 정확히 분석된 것은 아니었다.​...
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