선순위 임차인, 전입일자, 확정일자, 대항력 이런 개념들은 평소에는 별 관심이 없습니다. 보증금을 내고 살던 집이 경매로 진행될 경우 그제야 급하게 관심을 갖게 됩니다.

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유튜브나 방송에선 체납세액이 중요하니 임차인이 열람할 수 있도록 관련 법규를 개정해야 한다고 합니다. 또 정부에서는 확정일자가 중요하기 때문에 전입 신고 시 확정일자를 같이 받도록 안내 중이라고 합니다. 

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여러 가지 전세 사고 방지책을 이야기하지만 본질적인 이야기는 아닙니다.

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임대인의 체납액이 아무리 많아도, 확정일자를 받아두지 않았어도, "대항력" 만 있다면 별 문제가 되지 않습니다. 임차인이 대항력이 있다면 체납세액이 100억 원 이어도, 경매로 집의 소유자가 바뀌어도 별 상관이 없습니다. 

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왜냐하면, 임차인이 보증금을 못 받은 경우 새로운 소유자가 임차인의 보증금을 변제해야 하기 때문입니다.

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대항력 외에 중요한 하나가 더 있습니다. 너무 당연한 이야기 지만, 집의 시세보다 보증금이 낮아야 합니다. 미납 세금이 100억 원 이어도 집의 시세보다 보증금이 낮다면 낙찰이 됩니다. 왜냐하면 낙찰자는 미납 세금을 대신 내야 하는 것이 아니고 임차인의 보증금만 변제하면 되기 때문입니다.

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체납된 세금이 100억 원이고, 확정일자가 늦어(또는 없어) 임차인이 한 푼도 배당받지 못하더라도, 경매 나온 집의 시세가 2억 원이고, 보증금이 1억 원이라면 매각이 됩니다. 5천만 원에 경락 받아 임차인에게 1억 원을 내어주면 5천만 원의 수익이 발생하기 때문입니다. 

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문제가 되는 경우는 빌라의 시세가 2억 원인데 그보다 높은 보증금을 주고 계약한 경우입니다.

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정리하면, 대항력이 있고 집의 매매 시세보다 낮은 보증금으로 계약했다면 체납세액이나 확정일자 등은 문제가 되지 않습니다. 반대로 대항력이 없다면 아무리 확정일자를 받아두었어도, 미납세액이 얼마 되지 안아도 문제가 될 수 있습니다. 

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이런 개념들을 세입자 입장에서도 미리 알아 둬야 할 개념이고, 경매에 관심이 있는 사람도 알아야 하는 개념입니다. 이번 ...