코로나로 인해 호텔과 리테일 투자가 사실상 중단됨에 따라 오피스와 물류센터 가격이 천정부지로 치솟고 있다. 투자자 입장에서 심히 우려되는 상황이다. 자산운용이 업인 기관 입장에선 투자하지 않을 수도 없기에, 그나마 투자경쟁력 있는 물건을 확보하기 위해 딜소싱 경쟁은 더 심해지고 있으며 수익률 제고를 위해 밸류애드 및 개발전략 등을 적극 구사하고 있다. 그러나 향후 금리인상 가능성, 코로나로 인한 해외투자 제약*에 따른 국내 유동성 과잉, 운용사** 간 매입경쟁 과열로 지분투자 자체에 대한 우려의 목소리가 내부적으로 증폭되고 있다.

이런 상황에 어떻게 대응해야 할 것인가? 아직까지 오피스나 물류 Spread 수준은 저금리 영향 등으로 양호하기 때문에 선별적 지분투자 여지도 충분해 보이기는 하나, 결국 안정적인 대출투자가 확대될 수밖에 없어 보인다. 본인이 재직 중인 회사도 적극적으로 대출투자를 확대하고 있으며, 최근 신한대체투자운용/KB자산운용/마스턴운용 등 메이저 운용사들도 대출 블라인드 펀드 조성(또는 기 운용 중)에 나서고 있다. 그간 국내 상업용부동산 시장은 지분투자 위주였지만, 당분간 불확실한 시장상황 등을 고려 시 앞으로는 위와 같은 대출펀드가 투자시장에서 중요한 역할을 할 것으로 생각된다. 미국/유럽 등 선진시장은 대출에 특화된 운용사들도 다수 존재하는 등 대출투자도 독자적인 투자영역으로 자리매김하고 있다.

대출펀드 면면을 살펴보면 추구하는 전략이 다양하다. 1. 중후순위대출, 2. 선순위 및 중후순위 혼합상품(선...