alookso - K산 얼룩커

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엄마 미안해. 빨리 알았으면

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답글: 엄마 미안해. 빨리 알았으면

초기에 발견하셨다니 그나마 불행 중 다행이네요. 너무 자책하지 마시고, 이럴 때일수록 어머님께 기쁘고 즐거운 얘기 더 많이 해주시길~

생활/사건사고

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기관투자자가 GBD(강남) 오피스 투자하기에 참 어려운 시절

강남 오피스 평당 4000만원 넘겼다… 판교서도 신고가 거래 https://www.fnnews.com/news/202205261807072072 강남 오피스 가격이 천정부지다. 올해 1분기 역삼 안제타워가 평당 4,299만원을 거래됐다. 이런 무시무시한 강남 오피스 가격 상승세의 주요 이유는 아래와 같다. 1) 강남에 공급은 부족한데, 수요는 넘쳐나는 상황(특히, 업황이 좋은 테크기업이 강남 최선호) 2) 이런 수급 불균형 상황에 기반한 강력한 투자세, 특히 최근 몇년간 지속된 풍부한 유동성은 이런 투자경쟁에 불을 붙임(현재 실질 Cap rate 3% 전후 수준) 3) 여러 이유로 사세가 급격히 확장된 중견/중소기업들의 사옥 수요가 강남에 집중됨(특히, 코인 업체) https://paxnetnews.com/articles/87659 (두나무, 강남역 '에이플러스에셋타워'에 투자 추진 外 - 팍스넷뉴스) 기관투자자에게 1)은 좋은 현상이며, 2)는 있을 수 일인데,...

노동/인권/사회

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최근 IFC 매각 관련 기사를 읽고

" IFC, 연 5%대 수익내는 슈퍼코어 자산 만들 것"이라는 기사를 읽고 몇가지 간단한 의견을 공유해본다. https://marketinsight.hankyung.com/article/202206029586r 1. 어마무시한 규모의 거래 - 매매금액 4.1조원이라고 한다. 글로벌 시장에서도 거래규모가 1조원 이상이면 대형 딜로 취급되는데, IFC는 과연 1개 운용사가 펀드레이징 단계부터 운용까지 잘 할 수 있을지 의문이 들 정도의 큰 자산이다. 이행보증금도 2천억원이나 납부했다고 한다. 미래 금융그룹의 명운을 건 승부수로 보인다. (IFC 자산 사이즈가 아무리 크다고 해도 그간 국내 운용사가 이행보증금으로 내던 금액은 50억원 내외였다). 거래가 종결될 때까지 미래운용 담당자들은 아마 잠못이루는 밤을 보낼 것 같다. 다만, IFC 딜을 잘 마무리만 한다면, 이번 입찰 경쟁상대이자 부동산 운용의 라이벌인 이지스를 여러모로 따돌릴 수 있는 기회가 될 것이다. 금리인상 등 어...

노동/인권/사회

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물류센터 급부상의 주역 : E-commerce(2021.10.15. 작성)

E-commerce는 국내 A급 물류센터 전체 임차인 중 31% 비중을 차지하며, 오프라인 판매 시 필요한 물류센터 면적 대비 약 3배 이상의 면적이 필요하다보니 물류센터 수요를 강력하게 견인하는 전방산업이다. CBRE 자료를 참고했으며, 순수 E-commerce 업체(쿠팡 등)의 사용면적만 파악해봤을 때 31% 비중이라는 의미고, 3PL업체들이 대행하는 E-commerce 업체 물량까지 집계하면 그 비중은 훨씬 더 상승할 것으로 예상한다. 참고로 한진택배의 전체 택배물동량 중 10% 수준이 쿠팡에서 위탁한 물량이다. 그동안 물류센터 투자보고서를 작성할 때 물류센터에 왜 투자해야 하는지에 대한 답은 'E-commerce 활성화'라는 짧은 문구로 상당수준 해소됐고, 사실 현재에도 E-commerce 지속 성장에 대해 그 누구도 특별한 이견을 제시할 수 없는 상황이라고 생각한다. 특히 코로나19 이후에는 더 그렇다. 다만, 최근 너무 급격하게 E-commerce 시장이 성장...

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외국계 투자자가 바라보는 국내 오피스 시장(2021.6.5. 작성)

국내 오피스 투자경쟁 과열로 국내 기관투자자들의 시름이 깊어지고 있다는 점은 이전 글에서 여러번 다뤘기 때문에 더 얘기하지 않겠다. 그러나 외국계 컨설팅사 등의 최신 보고서를 보면, 외국계 투자자 입장에서 국내 오피스 시장은 여전히 매력적이라다라는 의견이 중론이었다. 그 주요 내용만 아래와 같이 간략히 정리해보았다.(AEW, CBRE, Colliers, JLL, Savills 등 자료를 참고함) 1. 안정적 수요 지속, 임대료 상승 여력 충분- 먼저 우리나라는 노동관련법 상 제한적인 해고 요건 등으로 인해 코로나 사태에도 불구 글로벌 주요국 대비 비교적 낮은 실업률이 유지되는 등 오피스 수요에 급격한 변동이 발생하지 않는다는 장점이 있다.(JLL)- 또한, 아태지역 중 우리나라와 호주만이 임대료 상승 조항이 포함한다. 이는 인플레이션을 헤지하기 위한 훌륭한 수단이 되며, 중국/홍콩/싱가포르/일본 등은 이러한 임대료 상승 조항이 반영되지 않는다고 한다.(JLL)- 이에 따라 2...

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국내 오피스빌딩 거래시장 최신동향(2021.4.23. 작성)

상업용부동산 섹터 중 오피스는 금은동에 비유하자면 금메달에 해당하는 섹터다. 장기간 투자안정성이 검증됐고, 투자수요도 가장 풍부하다. 특히, 비대면 문화 확산으로 리테일과 호텔 투자가 막히면서 오피스는 더욱 각광 받고 있다. 오피스 투자매력도에 대하여는 아래 링크를 참고해 주시길 바라며, 추후 글로벌 관점에서 다시 한번 다룰 계획이다.https://alook.so/posts/LKt745E각설하고 최근 프라임 오피스 거래동향을 살펴보자. 일단 가격이 급상승하고 있다. 입찰결과를 보면 항상 예상범위를 벗어난다. 프라임 오피스는 투자기회가 굉장히 희소하기 때문에 투자자들이 전력을 다해 물건을 확보하려고 하고 있고, Cap rate 3% 초중반대는 이제 전혀 위화감 없는 수치로 받아들여지고 있다. 이제 더이상 그만 놀라기로 하고, 최근 입찰과정을 살펴보면서 아래와 같이 몇가지 과거와 다른 현상들을 공유해본다. 1. 투자자들이 추구하는 배당수익률 대폭 하락배당수익률을 3%대까지 허용하고...

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국내 상업용부동산 사모대출시장 투자여건 점검(2021.4.21. 작성)

코로나로 인해 호텔과 리테일 투자가 사실상 중단됨에 따라 오피스와 물류센터 가격이 천정부지로 치솟고 있다. 투자자 입장에서 심히 우려되는 상황이다. 자산운용이 업인 기관 입장에선 투자하지 않을 수도 없기에, 그나마 투자경쟁력 있는 물건을 확보하기 위해 딜소싱 경쟁은 더 심해지고 있으며 수익률 제고를 위해 밸류애드 및 개발전략 등을 적극 구사하고 있다. 그러나 향후 금리인상 가능성, 코로나로 인한 해외투자 제약*에 따른 국내 유동성 과잉, 운용사** 간 매입경쟁 과열로 지분투자 자체에 대한 우려의 목소리가 내부적으로 증폭되고 있다.* 2015년 이후 국내부동산 펀드 신규설정 금액은 해외투자가 국내투자 규모를 상회하였으나, 2020년 국내투자가 해외투자 규모 역전 ** 2020년말 기준 펀드운용사 약 150개, 리츠운용사 약 30개 수준 이런 상황에 어떻게 대응해야 할 것인가? 아직까지 오피스나 물류 Spread 수준은 저금리 영향 등으로 양호하기 때문에 선별적 지분투자 여지...

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블라인드 펀드 확대만이 능사일까?(2021.3.12. 작성)

국내 상업용부동산 투자경쟁이 갈수록 치열해지고 있다. 코로나로 인한 해외투자 제약으로 국내 유동성 확대, 시장참여 운용사 수 급증 등이 그 주요 원인이다. 이에 따라 기관투자자는 딜소싱 경쟁우위를 점하기 위해 블라인드 펀드를 통한 투자를 선호하고 있다. 기관투자자의 고질적 문제인 느린 투자의사결정절차를 보완하기 위함이다. 물론 분산투자효과 등 다른 장점들도 많다. 2010년대 후반부터 우후죽순적으로 블라인드 펀드가 조성되기 시작했으며, 코로나 이후에는 국내 시장의 견조함 등을 이유로 외국계투자자의 아시아 부동산 펀드 내 국내 비중도 상향되고 있기 때문에 앞으로 블라인드 펀드 없이는 시장에서 패싱당할 수 있고, 결국 야금야금 도태될 것으로 생각한다. 이처럼 투자 경쟁력을 갖추기 위해 블라인드 펀드 조성은 필수인 것으로 보이나, 과연 무턱대고 블라인드 펀드에만 많이 투자하는 것이 능사인지는 따져봐야한다. 왜냐하면 기관투자자가 접근할 만한 물건은 상당히 제한적임에 따라 기관투자자가 ...

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기관투자자의 프라임 오피스 거래형태 예상(2021.2.3. 작성)

최근 프라임 오피스 거래시장이 너무나도 뜨겁다. 코로나19 사태에 따라 프라임 오피스와 같은 안전자산에 대한 선호현상이 강화되고 있는 반면, 시장에 나오는 물건은 희소하기 때문이다. 이에 따라 프라임 오피스 가격은 전고점을 계속 갱신하고 있는 상황이다. 기관투자자는 프라임 오피스를 투자하고 싶어도 딜소싱이 어려워 투자 기회 자체를 얻지 못하거나, 막상 투자 기회를 얻더라도 밸류에이션 부담으로 쉽게 신규투자 의사결정을 하기 어려운 상황인 것이다. 이런 상황을 고려해 기관투자자는 보유하고 있던 프라임 오피스 투자만기를 연장하거나, 적정수준 매각차익을 실현하고 동일자산에 재투자하는 것을 선택하고 있다. 쉽게 얘기하자면, 기술적인 수단(만기연장, 재투자)을 활용해 이미 확보한 프라임 오피스를 장기 보유하는 전략을 들고 나온 것이다. 위에서 언급한 것처럼 프라임 물건이 희소하고 비싼 상황을 고려 시 유효한 운용전략으로 판단되며, 실제로 금년 시장에 나올 물건들이 철회되거나, 철회 시...

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오피스 Tenant Facility 현황(2021.1.15. 작성)

기관투자자가 오피스 투자 시 검토하는 주요 요소는 ①입지, ②임대차 상황(주요 임차인 크레딧, 임대료 수준, 잔여 임대차 기간 등), ③수익성(매입가 적정성, 배당수익률 수준 등), ④건물수준(연면적, 준공 후 경과연도, Tenant Facility, 각종 기술적 설비 등)이다. 개인적으로는 그간 입지 및 임대차 상황, 수익성 부분은 면밀하게 검토했으나, 건물수준에 대하여는 특별하게 고민해본 적이 없다. 연면적이 1만평 이상의 신축건물이고, LEED 등급(친환경 건물 인증제도) 정도 확보한 경우면, 양호한 건물수준으로 판단하고 그 이상 나아가지 않았다. 사실 그 이상은 본인이 책임지고 검토할 만한 자신도 없었다. 건물구조가 어떻고, 자재가 어떻고, 전기설비가 어떻고 설명을 들어봐야 관련 기초지식이 없는 상황에서 명쾌하게 이해하기는 어려웠고, 상급자들도 보통 비슷한 반응이었기 때문이다. 기관투자자가 모든 영역에 대해 전문성을 갖고 투자의사결정을 할 수 없으니, 위와 같은 검토과정...

노동/인권/사회