기관투자자가 오피스 투자 시 검토하는 주요 요소는 ①입지, ②임대차 상황(주요 임차인 크레딧, 임대료 수준, 잔여 임대차 기간 등), ③수익성(매입가 적정성, 배당수익률 수준 등), ④건물수준(연면적, 준공 후 경과연도, Tenant Facility, 각종 기술적 설비 등)이다. 개인적으로는 그간 입지 및 임대차 상황, 수익성 부분은 면밀하게 검토했으나, 건물수준에 대하여는 특별하게 고민해본 적이 없다. 연면적이 1만평 이상의 신축건물이고, LEED 등급(친환경 건물 인증제도) 정도 확보한 경우면, 양호한 건물수준으로 판단하고 그 이상 나아가지 않았다. 사실 그 이상은 본인이 책임지고 검토할 만한 자신도 없었다. 건물구조가 어떻고, 자재가 어떻고, 전기설비가 어떻고 설명을 들어봐야 관련 기초지식이 없는 상황에서 명쾌하게 이해하기는 어려웠고, 상급자들도 보통 비슷한 반응이었기 때문이다.

기관투자자가 모든 영역에 대해 전문성을 갖고 투자의사결정을 할 수 없으니, 위와 같은 검토과정이 특별히 문제가 있다고 생각하지는 않는다. 안정적 투자구조를 확보하고, 입지 등 핵심적 요소만 잘 검토한다면 건물스펙적인 부분은 전문가의 의견 등(물리실사결과, 우량 시공사 등)을 신뢰하고 넘어갈 수 있다고 본다.

다만, 최근 건물수준 관련하여 Tenant Facility 부분은 과거와 달리 심도있게 집고 넘어가야 할 필요가 있어 보인다. 주요 Tenant Facility로는 임차인 전용 라운지, 구내식당, 공유 회의실, Gym, 옥상정원 등을 꼽을 수 있으며, Tenant Facility 신설에 물리적 한계가 있...