상업용부동산 투자 관련 기초 개념(2021.1.5. 작성)
상업용부동산 투자 관련 기초적인 개념들에 대해 아래와 같이 간략히 정리해보겠다.
1. 투자유형 : 기관투자자가 직접 투자자산을 운용하는지 여부로 구분
- 직접투자 : 기관투자자가 운용사 등 매개체를 통하지 않고 직접투자하는 경우다.
- 간접투자 : 운용사 비히클(펀드, 리츠)을 통해 간접투자하는 경우다. 투자자산은 운용사가 책임 운용한다.
→ 기관투자자는 소수 인력으로 조단위 자산을 직접 운용하는 데 한계가 있고, 다수 자산을 자신의 명의로 투자함에 따른 각종 리스크(소송 등)를 헤지하기 위해 대부분 간접투자를 한다.
2. 투자전략(스타일) : 위험 대비 수익률 기준으로 아래와 같이 구분
- Core : 양호한 입지 및 건물, 대기업 책임임차 등을 통해 안정적 운영배당 확보를 목표로 한다.
- Value-add : 리모델링, 용도변경 등 자산가치 제고를 통해 상당수준 매각차익을 추구하는 전략이다.
- Opportunistic : 개발사업, 부실자산 등 투자를 통해 절대적 매각차익 확보를 추구한다.
→ 기관투자자는 Core 중심에서 2010년대 후반부터 저금리 장기화에 따른 수익률 하락을 만회하기 위해 Value-add 비중을 확대하는 추세다.
3. 투자지역 : 국내 및 해외로 구분
- 국내 : 안정적 수요가 유지되는 수도권, 특히 서울 내 자산 위주로 투자한다.
- 해외 : 미국/유럽/호주 등 투자시장이 안정된 선진국 위주로 투자한다. 아세안 등 신흥국 투자는 대단히 신중한 접근이 필요하다.
→ 기관투자자는 국내시장 한계(한정된 물건 등) 등을 극복하고자 해외투자를 확대하고 있다.
¶아세안 시장에 대한 국내 기관투자자의 대규모 Exposure는 확인하기 어렵다. 상당히 제한적인 조건으로 투자된 소수 사례를 살펴보면, △정부가 이자 지급을 보장하거나, △글로벌 메이저 운용사 또는 대기업이 투자원리금 보장 및 환 리스크를 부담하는 등 일종의 기업대출과 유사한 방식으로 부동산 개발사업에 투자한 경우가 있었다.
¶국내 기관투자자의 아세안 시장 진출이 활성화되지 못한 주요 이유는 아래와...
