글로벌 대체투자 시장에서 레지덴셜 섹터는 대표적인 안전자산으로 꼽힌다. 필수재 성격으로 상시 일정수준 이상 임차수요가 유지(미국 기준 20년 이상 공실률 5% 내외)됨에 따라 안정적 배당수익을 확보할 수 있고, 변동성*도 타 섹터 대비 낮기 때문이다. 밀레니얼 세대의 임차선호 현상 및 집값 상승으로 인한 구매력 감소 등으로 향후 전망 또한 양호하다.

* 글로벌 금융위기 전후 美섹터별 Cap rate 변동폭(%, CBRE): 레지덴셜(+2.43), 물류(+3.30), 오피스(+4.04)
* 코로나19 확산에도 불구 임대료 징수율 90% 중반대 유지(NCREIF, 2020.7월 기준)

최근 코로나19 확산 등 불확실성 증대로 위와 같은 경기방어적 성격의 레지덴셜 선호현상이 강화되고 있다. 레지덴셜 시장이 가장 활성화된 국가는 미국이다. 미국 레지덴셜 섹터는 상업용부동산 전체(오피스, 물류 등) 거래량 중 최다 비중을 차지하고 있으며, 국내 연기금도 2010년대 후반부터 미국 시장에 대거 투자하기 시작했다. 유럽 레지덴셜 시장도 2019년 기준 전체 상업용부동산 거래량의 20% 비중을 차지하는 등 상업용부동산 핵심 섹터로서의 위상을 자랑한다.

우리나라는 어떠할까? 아쉽게도 아직 레지덴셜 시장은 형성되지 않았다. 전세 제도 때문이다. 다만, 최근 임대차 3법 등으로 인해 전세 물량이 축소되고 있고, 정책적으로 임대주택 공급이 장려되면서 여러가지 투자상품들이 등장하고 있다. 먼저 일정기간 임대 후 분양하는 상품이다. 이는 임대기간 동안 정부통제 등에 따라 낮은 임대료를 책정*할 수밖에 없기 때문에 배당수익이 확보되지 않는 단점이 있다. 이를 보완하기 위해 배당재원을 Over-funding하여 투자자에게 배당을 지급하는 구조도 있다. 그러나 Over-fungding은 투자자들이 자기 돈으로 배당을 받아가는 조삼모사 구조로 Exit 리스크가 높아진다는 단점이 있다. Exit 시 Over-fungding 금액만큼 더 비싼 가격에 팔아야 하기 때문이다. 결론적으로 매각차익에 ...