류신
경제적 자유를 넘어 선한 부자로~
부동산 경매, 공매를 기반으로 하는 성공 전략 전문가
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈35
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈35
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈 35
- 현장답사#2(주택-다세대)
구체적 사례를 통해 현장답사를 해보자
필터링 조건은 다음과 같다
실투자금 : 7천만 원
- 감정평가액 : 3억이 하
물건 종류 : 건물-주거용건물
지역 : 서울특별시 은평구27건이 검색된다.
이 중에서 '2022 타경 50792'가 현장답사 갈 만한 물건이라고 선별했다고 가정하고 현장답사 준비를 해보자.
물건 종류와 상관없이 공통적으로 확인해야 할 사항은 다음과 같다
시세, 수요, 미납 관리비 등 관리비에 관한 사항, 임차인, 공실일 경우 공실 기간, 공실 사유, 전업종, 물리적인 부분 등
여러분은 현장답사시 확인해야 할 공통사항을 기본으로 본인이 현장답사 가려고 하는 물건의 특성에 맞게 확인사항을 추가하거나 제외하면 되겠다
이번 시간에는 물건 종류가 다세대일 경우로 한정해서 좀 더 디테일하게 알아보자.
일부러 다세대 물건이면서 실투자금도 부담 ...
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈34
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈34
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈 34
- 현장답사#1
제1막의 커튼이 닫혔다. 이제 제2막의 커튼을 열어볼까?
경매 전문 법인을 운영하며 투자를 해오고 있는 나도 실제로 여러분에게 알려준 방법과 크게 다르지 않게 하고 있다.
다만 경험과 실력이 쌓일수록 건당 수익을 크게 하기 위해 깊고 넓게 할 뿐이다.
나는 내가 부동산 투자에 고수라고 생각해 본 적이 없다.
잊지 마라. 부동산 투자에 고수는 없다. 똑같은 실투자금으로 어떤 방식으로든 더 많은 수익을 만드는 사람이 이른바 고수이다
자 이제 새로운 투자노트 2를 채워 나가보자~
경매를 통해 수익을 내는 과정을 큰 그림에서 정리하면 물건검색->현장답사->입찰/ 낙찰->명도/ 대출->임대/ 매도 이렇게 다섯 단계라고 말씀드렸었다
cf. 11회 참조
오늘부터 2단계인 현장답사에 대해 다뤄보자
현장답사를 하는 목적이 무엇일까?
현장답사를 하는 목적은 단...
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 Series33
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 Series33
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈 33
- 물건 찾기#10(faet 모의투자)
물건은 좀 찾아봤나?
아직 익숙하지 않아서 조금 어렵게 느껴질 수도 있다.
이번 시간에 물건찾기를 1번만 더 해보자
방식은 지난번과 같다
필터링 조건은 다음과 같다
실투자금 : 7천만 원
- 감정평가액 : 3억이 하
물건종류 : 건물-주거용건물
지역 : 서울특별시 은평구
총 19건이 검색됐다
이 중에서 2022 타경 50792를 자세히 들여다보자
국토부 실거래가 매매 사례를 보니 해당 물건과 같은 건물에 4건의 거래가 있었다.
아쉽게도 해당 물건과 같은 면적은 없었다.
국토부 실거래가 전세 사례를 보니 해당 물건과 같은 건물에 3건의 거래가 있었다.
1건은 해당 물건과 면적과 층이 동일하다.
해당 물건은 1층 필로티, 2~4층은 면적이 동일하고 5층이 조금 작다.
네이버에는 해당물건의 매매 및 전월세 매물은 없었다
이렇게 국토부 실...
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 Series32
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 Series32
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈 32
- 물건 찾기#9(faet 모의투자)
자 이제 물건을 찾아볼까?
필터링 조건은 다음과 같다
실투자금 : 7천만 원
- 감정평가액 : 3억 이하
물건종류 : 건물-주거용건물
지역 : 경기도 파주시다세대 5건, 오피스텔 1건, 총 6건이 검색됐다이 중에서 제일 마지막에 있는 다세대 물건을 자세히 들여다 보자사건번호
- 2022는 경매개시일 연도를 의미한다. 우측 하단에 보면 경매개시일이 2022.06.16 이라고 나와있다.
- '타경' 은 사건의 성격에 따라 부여하는데 법원경매는 모두 '타경'을 붙인다
물건번호
- 동일 사건번호에 몇 개의 물건이 나올 수 있다.
- 이런 경우 물건번호를 1번부터 순차적으로 부여한다
- 입찰표 작성시 물건번호를 유의해서 입력해야 한다
물건종류, 감정평가액, 최저매각가격 등이 나와있다
입찰방법이 기일입찰이라고 나오는데 말 그대로 정해진 날짜에 일괄 입...
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 Series31
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 Series31
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈 31
- 물건 찾기#8(faet 모의투자)
오늘부터는 실제로 목표수익에 따른 필터링 조건을 입력해서 검색된 물건을 어떤 식으로 분석하는지 살펴보도록 하자
이른바 모의투자를 해보자.
그전에 모의투자가 어떤 의미를 갖는지 짚어볼 필요가 있다.
가끔 의욕이 너무 넘쳐서 '일단 부딪치고 봐야죠'하면서 최대한 빨리 물건을 낙찰받으려고 하는 분들도 있다.
반대로 몇 년 동안 입찰도 하지 않고 '완벽하게 준비가 되면 해야죠'하면서 이론공부와 모의투자만 주야장천 하는 분들도 있다.
선택은 여러분의 몫이다.
'언제쯤 실전투자를 하면 될까요?' '이제 실전투자를 해도 될까요?'라고 많이 물어보신다.
나는 항상 이렇게 답한다.
'모의투자를 몇 건 했는데 결과가 내가 예상했던 것과 크지 않으면 입찰을 고려해도 된다'
예상과 크지 않다...이걸 구체적 수치로 말씀드리는건 의미가 없다.
경매를 조금 아는 ...
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈30
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈30
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈 30
- 물건 찾기#7(feat 목표수익률&목표수익액)
경매를 하는 이유는 수익을 얻기 위해서다
즉 경매에서 end point는 수익이다
막연히 '수익을 얻어야지'라는 생각으로는 물건을 찾을 수 없다
공항에 가서 티켓팅을 한다고 가정해 보자
목적지를 국가->도시->공항명까지 입력하면 날짜별, 시간별, 항공사별, 좌석 등급 등 정보를 구체적으로 입력해야 티켓팅을 할 수 있다.
만약에 내가 어디로, 언제 가야 하는지 막연하게 입력하면 티켓팅이 되겠는가?
내가 '얼마의 수익이 되는 물건을 해야지'라는 정의가 되어 있어야 물건을 선별할 수 있다
그럼 나의 투자 로드맵에는 수익에 대한 정의가 있어야 한다
수익을 구체적으로, 경매에서 구체적이라는 것은 숫자로 정의하는 것을 의미한다
수익을 어떻게 숫자로 정의할까?수익률, 수익액 2가지 방법이 있다
이를 위해 전제되어야 할 것은...
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈29
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈28
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈28
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈 28
- 물건 찾기#5
이번 시간에는 필터링 조건 중 하나인 지역에 대해서 얘기해 보자
필터링 조건으로 지역을 고려해야 되는 이유는 크게 2가지이다.
첫 번째는 중요하기 때문이다.
물건 가치는 다양한 요소가 반영되어 결정된다.
교통, 학군, 산업 등등
물건 가치를 결정짓는 다양한 요소 중에서 1가지 요소만 꼽으라면 무엇일까?
바로 'location'이다.
흔히 입지라고 한다
부동산은 첫 번째도 입지, 두 번째도 입지라고 할 정도이다.
지난 시간에 초보일 때 여러 개의 물건을 하는 것보다 1가지 물건을 집중적으로 경험하고 마스터한 후 다른 물건으로 확장하는 것이 효율적이라고 말씀드린바 있다
지역도 마찬가지다.
내가 잘 아는 지역을 먼저 마스터 하고 상황에 따라 확장하는 것이 효율적이다.
아는 만큼 보이는 법이다.두 번째는 효율성이다
현장답사도 가야 하고 입찰도 하러 가야 한다.
패...
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈27
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈27
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈 27
- 물건 찾기#4
이번 시간에는 필터링 조건 중 하나인 물건종류에 대해서 얘기해 보자
우선 물건종류가 무엇인지 대한민국법원 법원경매정보를 기준으로 살펴보자용도라는 부분이 보이는데 이게 물건종류이다
크게 대분류, 중분류, 소분류 세 부분으로 나눠있다
1. 대분류
토지, 건물, 차량 및 운송장비, 기타
# 차량 및 운송장비, 기타는 skip 하도록 한다
2. 중분류
1)토지 : 지목
2)건물 : 주거용, 상업용 및 업무용, 산업용 및 기타특수용, 용도복합용 등 4개로 분류
3. 소분류
1)지목 : 전, 답, 과수원 등 28개로 분류
2)주거용건물 : 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사, 빌라, 상가주택, 오피스텔, 주상복합
3)상업용 및 업무용 : 근린생활시설 등 18개로 분류
물건종류마다 특성이 있고 개인마다 투자성향이 다르기 때문에 어떤 ...
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈26
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈26
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈 26
- 물건 찾기#3
지난 시간에 감정평가액과 최저매각가격을 이용해서 실투자금을 필터링 조건으로 활용해 보았다
이번 시간에는 또 다른 필터링 조건을 활용해 보도록 하자
1. 지역
대한민국법원 법원경매정보에는 지역과 관련된 게 두 가지 있다.
법원과 소재지이다.
둘 중에서 어떤 걸 해도 상관은 없지만 초보일 때는 소재지를 추천한다
그 이유에 대해서는 24회에서 설명했으니 참조하길 바란다
처음에 2,151건이 검색되었고 1억~2억이라는 감정평가액 조건 하나만 추가했더니 568건으로 줄었던걸 기억할 것이다
cf. 25회
다른 조건은 건들지 말고 경기도 고양시 일산서구라는 지역 조건 하나만 필터링 조건으로 입력해 보자.어떤 결과가 나올까?
10건이 검색된다.
놀랍지 않나?
이 정도면 초보라도 부담 없는 숫자다.
2. 물건종류
이번엔 같은 조건에 다세대주택을 필터링 조건으로 추가...
