2022/12/29
제가 잘 몰라서 드리는 질문인지 모르겠지만, 시세 1.5억인 집을 1.65억에 전세 계약을 하고 임대사업자가 파산하는 경우, 전세 세입자에게 집의 소유권을 넘기면 피해액이 1500만원 이내로 한정되지 않나요?
임대보증보험에 가입이 되어 있다면 추가적으로 보증금을 반환받을 수도 있구요.
나름 해당 보증금을 주고 거주할 가치가 있다고 판단했던 집에서 계속 살 수 있고 소유권도 가질 수 있다면 피해가 아주 심각한 수준이 아닐 수 있고, 임대금보증제도를 통해 피해를 0에 가깝게 만들 수도 있을 것 같은데, 실제로 그런지 궁금합니다.
임대보증보험에 가입이 되어 있다면 추가적으로 보증금을 반환받을 수도 있구요.
나름 해당 보증금을 주고 거주할 가치가 있다고 판단했던 집에서 계속 살 수 있고 소유권도 가질 수 있다면 피해가 아주 심각한 수준이 아닐 수 있고, 임대금보증제도를 통해 피해를 0에 가깝게 만들 수도 있을 것 같은데, 실제로 그런지 궁금합니다.
궁금하고 의미있다고 생각하는 주제에 대해 배우고자 노력하고, 깨달아지는 것이 있으면 공유하고 공감을 구하는 평범한 사람입니다.
네 맞아요. 벌금, 세금, 과태료가 우선 징수대상이 되는 것은 공론이 필요합니다. 제가 경매, 명도 퇴거를 인생에서 3번이나 경험하다 보니, 법은 절대 약자들의 편이 아니라는 것만 알게 되더군요.
박 스테파노 님. 감사합니다. 의문이 풀렸네요.
확정을 잡아놓아도 집주인이 세금체납을 하면 어쩔 수 없다는 얘기를 들은 것 같아요.
그런데, 세금 체납을 했다고 해서 국가가 제1순위 채권자가 되는 것이 아니라, 임대인을 제1순위 채권자로 해 주어야 하지 않을까요? 국가는 경매에 부칠 것이 아니라, 임대인을 우선 보호하고 체납된 세금은 집주인에게서 받아내야 할 것 같습니다.
모럴 해저드라던가 다른 부작용이 있다던지, 제가 법 알못이라서 법 체계 상 안 맞다던지, 그런 문제들은 잘 모르겠지만, 이런 방향으로 제도가 바뀔 수는 없는지 모르겠네요.
이번 사례는 "고의 파산"에 핵심이 있네요. 종부세 등 고의 미납으로 파산 신청하였네요. 소송중 자살한 것이고요. 즉 국가 세금은 채무 1순위자가 됩니다. 경매를 붙이고, 수수료, 낙찰 차이금, 그리고 채권을 회수한 나머지 금액만 세입자들이 받을 수 있습니다. 이미 매매 시세보다 전세 보증금이 비싼 상태이니, 얼추 추산해도 반도 건지기 힘들겠네요.
https://m.ytn.co.kr/news_view.php?s_mcd=0102&key=202208051256428313&pos=
경우가 다르지만 파산 신청을 했다면, 법원의 회생조치나 다른 금융 기관으로 부터 경매가 진행되는 것이 일반적입니다.
아래 링크는 지난 3년 전 "깡통전세" 사건의 내용입니다.
세입자가 할 수 있는 것은 등기부 전세권 채권을 이용해 경매에 참여 하거나, 낙찰자에게 일부를 보전 받거나(전부 돌려 줄 의무가 없을 수도 있습니다.), 가족이나 지인 상속이 되면 울며 겨자 먹기로 매매로 전환해야 하는데, 시간도 많이 걸리고 시간이 간다고 전부 보전받거나 집을 확보 못할 경우가 많다는 것이지요. 늘 불안에 살아야 한다는.
https://www.hankyung.com/realestate/article/2019041017971
민이 님. 전입신고하면서 확정을 잡는 이유도 집주인이 집을 담보로 채무를 얻지 못하게 하려는 것인데, 임대자가 집을 담보로 보증금을 집주인에게 빌려 준 채권자가 되는 셈인 것으로 알고 있습니다.
서툰댄서님 이게 내가 집 담보로 돈을 빌려준 개념이 아니기 때문입니다. ㅎㅎㅎ
집주인이 보증금을 변제 할 의무는 있지만 그렇다고 집 소요권으로 대신해서 변제 할 의무는 없기 때문입니다.
나중에 입법이 되면 좋을 듯한 내용인데 현실로는 불가능한 일이지 않을까 합니다. ^^;;
민이님, 집주인이 파산해서 보증금을 줄 수 없다면 집의 소유권이 세입자에게 넘어갈 수 있도록 제도가 되어 있으면 되지 않을까요? 현재 제도는 잘 모르겠네요.
전세라는 것은 매매와 다른게 주인에게 보증금을 주고 잠시 빌리는 것으로 보며 좋겠네요 돈이 있다고 맘데로 그 집이 자기 것이 되는 것이 아닙니다. 처음부터 명의를 바꾸는 매매가 아니면 절대 자기 집이 될수가 없습니다.
주인이 없는 집을 맘데로 거래할 수도 없는 것입니다.
이번 사례는 "고의 파산"에 핵심이 있네요. 종부세 등 고의 미납으로 파산 신청하였네요. 소송중 자살한 것이고요. 즉 국가 세금은 채무 1순위자가 됩니다. 경매를 붙이고, 수수료, 낙찰 차이금, 그리고 채권을 회수한 나머지 금액만 세입자들이 받을 수 있습니다. 이미 매매 시세보다 전세 보증금이 비싼 상태이니, 얼추 추산해도 반도 건지기 힘들겠네요.
https://m.ytn.co.kr/news_view.php?s_mcd=0102&key=202208051256428313&pos=
경우가 다르지만 파산 신청을 했다면, 법원의 회생조치나 다른 금융 기관으로 부터 경매가 진행되는 것이 일반적입니다.
아래 링크는 지난 3년 전 "깡통전세" 사건의 내용입니다.
세입자가 할 수 있는 것은 등기부 전세권 채권을 이용해 경매에 참여 하거나, 낙찰자에게 일부를 보전 받거나(전부 돌려 줄 의무가 없을 수도 있습니다.), 가족이나 지인 상속이 되면 울며 겨자 먹기로 매매로 전환해야 하는데, 시간도 많이 걸리고 시간이 간다고 전부 보전받거나 집을 확보 못할 경우가 많다는 것이지요. 늘 불안에 살아야 한다는.
https://www.hankyung.com/realestate/article/2019041017971
네 맞아요. 벌금, 세금, 과태료가 우선 징수대상이 되는 것은 공론이 필요합니다. 제가 경매, 명도 퇴거를 인생에서 3번이나 경험하다 보니, 법은 절대 약자들의 편이 아니라는 것만 알게 되더군요.
박 스테파노 님. 감사합니다. 의문이 풀렸네요.
확정을 잡아놓아도 집주인이 세금체납을 하면 어쩔 수 없다는 얘기를 들은 것 같아요.
그런데, 세금 체납을 했다고 해서 국가가 제1순위 채권자가 되는 것이 아니라, 임대인을 제1순위 채권자로 해 주어야 하지 않을까요? 국가는 경매에 부칠 것이 아니라, 임대인을 우선 보호하고 체납된 세금은 집주인에게서 받아내야 할 것 같습니다.
모럴 해저드라던가 다른 부작용이 있다던지, 제가 법 알못이라서 법 체계 상 안 맞다던지, 그런 문제들은 잘 모르겠지만, 이런 방향으로 제도가 바뀔 수는 없는지 모르겠네요.
민이 님. 전입신고하면서 확정을 잡는 이유도 집주인이 집을 담보로 채무를 얻지 못하게 하려는 것인데, 임대자가 집을 담보로 보증금을 집주인에게 빌려 준 채권자가 되는 셈인 것으로 알고 있습니다.
민이님, 집주인이 파산해서 보증금을 줄 수 없다면 집의 소유권이 세입자에게 넘어갈 수 있도록 제도가 되어 있으면 되지 않을까요? 현재 제도는 잘 모르겠네요.
전세라는 것은 매매와 다른게 주인에게 보증금을 주고 잠시 빌리는 것으로 보며 좋겠네요 돈이 있다고 맘데로 그 집이 자기 것이 되는 것이 아닙니다. 처음부터 명의를 바꾸는 매매가 아니면 절대 자기 집이 될수가 없습니다.
주인이 없는 집을 맘데로 거래할 수도 없는 것입니다.