빌라왕 김대성 전세사기 사건 피해자이자, 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 공동위원장인 이철빈 씨는 말합니다. 전세사기 특별법이 제정된 이후로도 여전히 아무것도 해결되지 않았다고. 특별법이 피해자들을 구제하지 못하는 이유는 뭘까요? 특별법에 어떤 문제가 있는 걸까요? 법의 허점은 무엇이고 어떻게 개정돼야 하는지, 전문가들의 이야기를 들어봤습니다.

김대진 변호사 (민변 민생경제위원회, 세입자114 사무처장)

최은영 한국도시연구소 소장

- 사)한국도시연구소와 주거권네트워크가 전세사기와 깡통전세 1,579가구를 대상으로 2023년 8월 24일~9월 17일(총 28일간)간 진행한 ‘전세사기·깡통전세 피해 가구 실태조사’ 결과

최은영 : 지금의 특별법은 실효성 있는, 적극적인 구제 장치가 전혀 없습니다. 알려진 것과 다르게 정부는 매우 소극적인 대응만 하고 있어요. 피해자들 입장에서는 보증금을 돌려받는 게 가장 시급한데, 지금은 빚을 더 내게 해줄 테니 이자를 더 내라는 거거든요. 또 피해자를 너무 가르고 있다는 것도 문제예요. 피해자라는 건 본인이 증명해야 하는데 그 요건도 너무 까다로워요. 그나마 피해자들이 가장 많이 받는 지원은 경·공매 유예*인데, 경공매를 1년 정도 유예시킨다 해서 문제가 사라지진 않죠.

김대진 : 애초에 특별법이 도입된 취지는 세입자들이 집에서 당장 쫓겨나는 상황을 막아보자는 거였어요. 인천 미추홀구에서 피해자분들이 많이 돌아가신 것도, 당시 선순위 근저당권이 잡혀있는 분들이 많았기 때문이거든요. 집이 경매에서 낙찰됐을 때 내가 보증금을 다 받지 못해도 집에서 나가야 되는 상황이었던 거죠. 그래서 특별법에서는 경·공매 절차를 유예할 수 있게 하고, 피해자에게 경·공매 우선매수권한을 주도록 했지만 그렇다고 문제가 해결되는 건 아닙니다.

경매 절차가 시작됐다고 가정해 봅시다. 임차인 입장에선 낙찰가가 중요하겠죠. 전셋집에 들어갈 때는 보증금 3억 원이었는데, 감정평가해 보면 깡통인 경우가 많아서 2억 5천만 원밖에 안 되고, 최종 낙찰가는 더 낮아질 수밖에 없어요. 최소 2억 원에 낙찰받는다고 해도 그럼 1억 원을 못 받게 되잖아요. 제가 나머지 1억 원을 받을 때까지 이 집에서 못 나간다고 버텨요. 사실 이게 임차인의 권리를 보호해 주는 것 같지만, 오히려 그렇기 때문에 아무도 이 집을 낙찰받지 않아요. 그럼 결국 우선매수권을 행사해서 이 집을 사는 것 말고는 출구가 없는 거죠. 살고 싶지 않더라도 어쩔 수 없이 그 집을 사야 하는 상황이 되는 겁니다.

김대진 : 그 부담을 본인이 떠안아야 하는 거예요. 추가 대출을 받지 못하면 회생이나 파산으로 갈 수 있는 거죠. 경락잔금대출이라는 게 있어요. 본인 돈으로 집을 낙찰받지 못하면 대출을 받아야 하거든요. 그런데 근린생활시설은 경락잔금을 위한 대출이 안 나와요. 게다가 상가로 쓰라고 만든 거라서, 주거용으로 쓰면 매년 이행 강제금이 나와요. 결론적으로 낙찰받아도 문제고요. 아무도 낙찰받지 않으면 해결이 안 된 채 계속 그 집에 눌러살아야 하는 문제가 있죠. 게다가 김대성 씨처럼 임대인이 사망할 경우에는 건물 관리가 전혀 안 돼요.