부동산 경매 모의입찰 일기 #8
2022/06/27
경매물건 분석
1. 숭의빌라
인천광역시 미추홀구 숭의동 289-65 나동 3층 304호
전용면적: 59.50㎡ (18.00평)
감정가: 105.000,000
유찰횟수: 1회 (매각불허가 1회)
최저가: 73,500,000 (70%)
보증금: 7,350,000 (10%)
연식: 1980.02
임차인 현황
보증금: 32,500,000
대항력: 없음
말소기준권리
근저당권: 92,400,000
임차인의 경우 대항력이 없고 소액임차인으로써 최선순위배당 대상자가 된다.
근저당 날짜를 기준으로 최대 3,400만원 배당받을 수 있고 최저가 이상 낙찰된다면 전액배당으로
어렵지 않은 명도가 예상이 된다. (난이도 하)
실거래가 조사
KB실거래가: 147,000,000
부동산플래닛: 145,000,000
디스코: 145,000,000
국토교통부: 112,500,000
네이버부동산 매물: 99,000,000 (호가)
평균치: 129,700,000
인근지역 실거래가 평균: 110,000,000
예상 급매가: 100,000,000 ~ 105,000,000
해당 물건은 가로주택정비사업이 진행중이며
사업시행계획 인가신청 중이다.
조합원 분양신청시 물건 소유자가 분양신청을 하지 않아 현금청산대상이다.
청산대상 감정평가 평균 금액은 112,500,000원이다.
미추홀구청, 숭의초, 용정초 인근에 위치
예상 비용
취득세: 946,000
기타 세금(채권할인비용 및 기타): 129,000
명도비: 300,000
리모델링 및 수리비: -
법무비: 688,000
중개수수료 및 기타비용: 500,000
취득비용 합계: 2,563,000
EXIT 전략
매도: 100,000,000
3개월 내에 단기 매도를 가정하고 대출 이자와(3.8%, 3개월) 양도소득세(50%)를 제하고
500만원 정도의 순수익을 남기려면 86,100,000원 이내로 낙찰받아야 한다는 계산이 나온다.
다만 현재 거래된 물건들이 리모델링이 잘 되어있는 집인지 불확...
