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부동산 문제를 상식으로 풀어요

부동산 글쟁이, 공인중개사, 경제학석사, 미국 상업용부동산투자분석사.

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자유계약/활동가 - FINDJADE Chief Planner, CCIM
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트럼프 당선이 한국 부동산시장에 미칠 영향

[부동산 시평] 트럼프, 오직 미국만 잘 되면 괜찮아 미국의 차기 대통령 도널드 트럼프가 내년 초 취임한다. 트럼프는 4년 앞서 먼저 집권기는 물론 이번 선거 유세에서도 자국우선주의를 주창해왔다. 이는 구체적으로 중국을 비롯한 개발도상국의 물품 수입에 관세장벽을 높이고 자국으로 첨단 또는 전략 제조업을 미국 안으로 끌어들이겠다는 것이다. 물론 세계화에 역행하는 이 같은 정책은 미국의 고용을 늘리겠지만 인플레이션을 부추길 수 있다.  한편 중국은 미국의 봉쇄에도 불구하고 과잉생산을 지속할 것이다. 시진핑 정권의 유지를 위해서 14억 인구의 내수시장을 믿고 무리한 경제정책을 펼칠 것으로 보인다. 이 과정에서 중국은 미국 이외의 제3 국가들에게 디플레이션을 전파(수출)할 것이다. 근년에 우리가 경험한 ‘알리’, ‘테무’, ‘쉬인’ 등의 지나치게 낮은 소비재 판매가격이 그 증거이다. 또한 생산재로는 철강, 기초화학, 배터리, 태양광 패널, LCD 등이 상대국의 해당 산업을 초토화시...
경제/소비자
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진정, 미국이 민주주의 국가일까?

미국의 전 45대 대통령 도널드 트럼프가 다음 대통령으로 4년 만에 다시 선출되었다. 이 사람의 재집권을 앞두고 전 세계가 요동치고 있다. 미국의 기업이나 주식시장은 환호하는 반면, 유럽이나 아시아, 중남미 지역은 다가올 국제질서 파괴나 무역규제 때문에 불안해하고 있다.  The Economist는 앞으로 4년간이 악인통치(kakistocracy)의 시기일 것으로 보고 있다.(1)  꾸준히 악화되어온 소득불평등 트럼프는 정통 정치인이 아니다. 부동산 사업가로서 TV엔터터이너로 변모해 대중적 인기를 모아 갑자기 정치에 뛰어든 사람이다.   공화당, 민주당이 서로 번갈아 통치해오면서 지난 50년 동안 미국내 소득격차는 점차 벌어져 21세기 들어 최악에 이르렀다. 이 시기에 미국 주도의 세계화에 힘입어 개발도상국과의 교역이 확대되고 기업들은 사업이 번창하고 이익이 늘어났다. 이와 동시에 국제경쟁력을 잃은 미국의 공장들이 문을 닫게 되어 수많은 노동자들은 일자리를 잃거나 처...
국제정치/국제사회
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낙폭 만회한 강남 아파트값, 앞으로 계속 올라갈까?

[부동산 시평]장기간 낮은 금리와 풍부한 유동성 때문에 급등한 집값은, 2022.3.에 시작된 미국 FRB금리 전격 인상 행진에 충격을 받아 그 해 6월 전후로 고비로 하락 반전했다. KB아파트 매매가격지수를 기준으로 강남3구와 용산구는 2023.5.∼7.에 바닥을 치고 상승 전환하여 2024.8.에는 낙폭을 거의 만회하였다. 이에 비해 이들 4개 구를 제외한 서울지역과 수도권은 물론 지방 도시들은 아직도 고점에 비해 매우 낮은 수준에 머물고 있다. 대출규제로 아파트값 오름세 주춤해져 한편 정부는 가계부채 관리를 위해 2024.2.에 ‘스트레스 DSR제도’를 도입하여 단계별로 확대 시행해 나가고 있다. 당초 2024.7.부터 2단계로 대출규제를 강화하려 했다가 돌연 소상공인 대출, PF대출에 미칠 영향을 감안하여 규제내용을 조정하기 위해 같은 해 9월로 시행을 미루었다. 그런데 이 사이 가계대출이 급증하고 서울 주요지역의 아파트 값도 급등하였다. 이에 정부는 뒤늦게 9월부터...
경제/소비자 · 지역사회
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재건축 용적률 높임에 따른 조합원 부담 변화

재건축분담금이 크게 올라 조합원들이 충격을 받고 있다. 그동안 사업성이 좋았던 저층 아파트 재건축이 대부분 마무리된 뒤 이제는 중층 아파트 재건축으로 옮겨 가면서 사업성이 구조적으로 나빠진 데다, 인건비와 자재비까지 높아져 사업이 제대로 진행되기 힘든 상황에 빠졌다. 이 와중에도 개별 조합원들은 재건축사업이 어떠한 상황에 처했는지, 내부적으로는 어떠한 난제를 안고 있는지를 제대로 알기가 어렵다. 조합은 혹시 사업에 차질이 생길까 염려하여 조합원들에게 내막을 제대로 알려주지 않는다.  그나마 공개되는 용어나 지표도 일상에서 접하는 것들과 달라 매우 난해하다. 개발시대의 잔재가 남아 있는 갈라파고스적인 관련 법제마저도 민법ᆞ상법 등과 어울리지 않아 일반인의 상식 범위를 벗어난다. 앞에서 재생사업을 끌어가는 지방정부나 조합 집행부 등에는 유리하게 작용하기도 하지만, 개별 조합원의 목소리는 가볍게 무시된다. 알고 보면 문제가 심각하다.  이에 나는 재건축에서 통용되는 사업 체계와 용...
경제/소비자 · 지역사회
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시장가격, 종전자산가액, 권리가액

재건축분담금이 크게 올라 조합원들이 충격을 받고 있다. 그동안 사업성이 좋았던 저층 아파트 재건축이 대부분 마무리된 뒤 이제는 중층 아파트 재건축으로 옮겨 가면서 사업성이 구조적으로 나빠진 데다, 인건비와 자재비까지 높아져 사업이 제대로 진행되기 힘든 상황에 빠졌다. 이 와중에도 개별 조합원들은 재건축사업이 어떠한 상황에 처했는지, 내부적으로는 어떠한 난제를 안고 있는지를 제대로 알기가 어렵다. 조합은 혹시 사업에 차질이 생길까 염려하여 조합원들에게 내막을 제대로 알려주지 않는다. 그나마 공개되는 용어나 지표도 일상에서 접하는 것들과 달라 매우 난해하다. 개발시대의 잔재가 남아 있는 갈라파고스적인 관련 법제마저도 민법ᆞ상법 등과 어울리지 않아 일반인의 상식 범위를 벗어난다. 앞에서 재생사업을 끌어가는 지방정부나 조합 집행부 등에는 유리하게 작용하기도 하지만, 개별 조합원의 목소리는 가볍게 무시된다. 알고 보면 문제가 심각하다.이에 나는 재건축에서 통용되는 사업 체계와 용어를 상...
경제/소비자 · 기후/환경
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5/31까지 잔금 치르면 그해 재산세 안 낸다

[알아두면 쓸모 있는 부동산 용어] 공시가격, 과세기준일 공시가격은 부동산과 관련하여 자주 마주치는 용어이다. 공시가격은 ‘해마다 정부가 전국의 대표적인 건물과 토지의 가격을 조사한 다음 이를 기초로 각 부동산에 대하여 공시하는 가격’을 말한다.  공시가격은 부동산 가격의 지표로 쓰임은 물론 재산세나 종합부동산세 등 각종 세금을 부과하는 기준으로도 활용된다. 또한 건강보험료나 기초연금 등 사회복지의 부담이나 혜택을 결정하는 데도 쓰인다. 심지어 재개발이나 신도시 조성을 할 때는 토지 수용액의 기준이 되기도 한다.   ‘공시가격’, ‘공시지가’ 같은 거야, 다른 거야?   부동산 공시가격은 토지, 개별주택, 공동주택으로 나눠 정해진다. 여기에서 토지에 관한 공시가격이 ‘공시지가’이고 개별주택이나 공공주택에 관한 것을 좁은 의미의 ‘공시가격’이라 부른다. 공시가격은, 먼저 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 따라 국토교통부장관이 표준지 공시지가를 고시하고 이에 ...
경제/소비자 · 지역사회
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재건축 용적률

 재건축분담금이 크게 올라 조합원들이 충격을 받고 있다. 그동안 사업성이 좋았던 저층 아파트 재건축이 대부분 마무리된 뒤 이제는 중층 아파트 재건축으로 옮겨 가면서 사업성이 구조적으로 나빠진 데다, 인건비와 자재비까지 높아져 사업이 제대로 진행되기 힘든 상황에 빠졌다. 이 와중에도 개별 조합원들은 재건축사업이 어떠한 상황에 처했는지, 내부적으로는 어떠한 난제를 안고 있는지를 제대로 알기가 어렵다. 조합은 혹시 사업에 차질이 생길까 염려하여 조합원들에게 내막을 제대로 알려주지 않는다.  그나마 공개되는 용어나 지표도 일상에서 접하는 것들과 달라 매우 난해하다. 개발시대의 잔재가 남아 있는 갈라파고스적인 관련 법제도 민법ᆞ상법과 어울리지 않아 일반인의 상식 범위를 벗어난다. 앞에서 재생사업을 끌어가는 지방정부나 조합 집행부 등에는 유리하게 작용하기도 하지만, 개별 조합원의 목소리는 가볍게 무시된다. 알고 보면 문제가 심각하다.  이에 나는 재건축에서 통용되는 사업체계와 용어를 상식...
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빚내서 집 사기 점점 힘들어진다

[알아두면 쓸모 있는 부동산 용어] 주택대출 한도규제_LTV, DTI, DSR한국의 GDP 대비 가계대출 비율이 세계적으로도 매우 높다. 2023년의 비율이 100.4%(기준년도2015년)∼93.5%(기준년도 2020년)으로 위험 측면에서 세계 상위권이다. 몇 해 전부터 정부는 가계대출 억제 조치를 강화하고 있다. 주택 구입자금을 조달하려는 금융소비자 입장에서는 그 한도가 점점 낮아지게 되는 것이다.  다만 젊은 세대의 결혼이나 출산을 장려하기 위하여 특례보금자리대출, 신생아특례주택자금대출을 규제대상에서 제외시키고 있다. 그러나 일반 주택구매자를 위한 대출이 날이 갈수록 점점 빡빡해지고 있다.곧 다가오는 2024.9.1.부터는 주택자금을 비롯한 가계대출규제가 강화된다. 한국의 가계부채 수준이 지나치게 높아 부실화될 위험이 크기 때문이다. 정부는 최근 몇 년에 걸쳐 가계대출을 안정적으로 관리하려 노력하고 있다.  투기억제 목적인가? 가계부채 관리인가? 금융권에서 주택대출 한도를...
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조합원의 실질부담

재건축분담금이 크게 올라 조합원들이 충격을 받고 있다. 그동안 사업성이 좋았던 저층 아파트 재건축이 대부분 마무리된 뒤 이제는 중층 아파트 재건축으로 옮겨 가면서 사업성이 구조적으로 나빠진 데다, 인건비와 자재비까지 높아져 사업이 제대로 진행되기 힘든 상황에 빠졌다. 이 와중에도 개별 조합원들은 재건축사업이 어떠한 상황에 처했는지, 내부적으로는 어떠한 난제를 안고 있는지를 제대로 알기가 어렵다. 조합은 혹시 사업에 차질이 생길까 염려하여 조합원들에게 내막을 제대로 알려주지 않는다.  그나마 공개되는 용어나 지표도 일상에서 접하는 것들과 달라 매우 난해하다. 개발시대의 잔재가 남아 있는 갈라파고스적인 관련 법제도 민법ᆞ상법과 어울리지 않아 일반인의 상식 범위를 벗어난다. 앞에서 재생사업을 끌어가는 지방정부나 조합 집행부 등에는 유리하게 작용하기도 하지만, 개별 조합원의 목소리는 가볍게 무시된다. 알고 보면 문제가 심각하다.  이에 나는 재건축에서 통용되는 사업체계와 용어를 상식...
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비례율_2) 사업손익 분담의 파라미터

재건축분담금이 크게 올라 조합원들이 충격을 받고 있다. 그동안 사업성이 좋았던 저층 아파트 재건축이 대부분 마무리된 뒤 이제는 중층 아파트 재건축으로 옮겨 가면서 사업성이 구조적으로 나빠진 데다, 인건비와 자재비까지 높아져 사업이 제대로 진행되기 힘든 상황에 빠졌다. 이 와중에도 개별 조합원들은 재건축사업이 어떠한 상황에 처했는지, 내부적으로는 어떠한 난제를 안고 있는지를 제대로 알기가 어렵다. 조합은 혹시 사업에 차질이 생길까 염려하여 조합원들에게 내막을 제대로 알려주지 않는다. 그나마 공개되는 용어나 지표도 일상에서 접하는 것들과 달라 매우 난해하다. 개발시대의 잔재가 남아 있는 갈라파고스적인 관련 법제도 민법ᆞ상법과 어울리지 않아 일반인의 상식 범위를 벗어난다. 앞에서 재생사업을 끌어가는 지방정부나 조합 집행부 등에는 유리하게 작용하기도 하지만, 개별 조합원의 목소리는 가볍게 무시된다. 알고 보면 문제가 심각하다.이에 나는 재건축에서 통용되는 사업체계와 용어를 상식으로 풀...
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