재건축분담금이 크게 올라 조합원들이 충격을 받고 있다. 그동안 사업성이 좋았던 저층 아파트 재건축이 대부분 마무리된 뒤 이제는 중층 아파트 재건축으로 옮겨 가면서 사업성이 구조적으로 나빠진 데다, 인건비와 자재비까지 높아져 사업이 제대로 진행되기 힘든 상황에 빠졌다. 이 와중에도 개별 조합원들은 재건축사업이 어떠한 상황에 처했는지, 내부적으로는 어떠한 난제를 안고 있는지를 제대로 알기가 어렵다. 조합은 혹시 사업에 차질이 생길까 염려하여 조합원들에게 내막을 제대로 알려주지 않는다.
 그나마 공개되는 용어나 지표도 일상에서 접하는 것들과 달라 매우 난해하다. 개발시대의 잔재가 남아 있는 갈라파고스적인 관련 법제마저도 민법ᆞ상법 등과 어울리지 않아 일반인의 상식 범위를 벗어난다. 앞에서 재생사업을 끌어가는 지방정부나 조합 집행부 등에는 유리하게 작용하기도 하지만, 개별 조합원의 목소리는 가볍게 무시된다. 알고 보면 문제가 심각하다.
 이에 나는 재건축에서 통용되는 사업 체계와 용어를 상식으로 풀어 보는  ‘조합원 입장에서 재건축 헤쳐보기’를 연재한다. 개별 조합원들이 재건축을 제대로 판단하는 데 도움이 되기를 바란다.

[조합원 입장에서 재건축 헤쳐보기] 재건축 용적률에 따른 조합원 부담 변화

[※ 이 글은 앞선 글 '재건축용적률'과 '조합원의 실질부담'을 연결하여 좀 더 깊숙이 재건축사업의 손익 및 현금흐름을 살펴보기 위해서 썼다. 까다로운 내용을 기피하는 분은 읽지 않아도 무방하다.]

재건축 용적률은 다단계로 높아진다. 이를 서울시의 제3종 일반주거지역을 예로 들어 살펴보자.
 먼저 첫 단계로 종전 아파트의 현행 용적률을 벗어나 기준용적률 210%까지는 별도 부담 없이 높아진다. 거기에다 우수디자인, 장수명주택, 녹색건축물 건설 등으로 인센티브를 받는 한편 기존 아파트 부지를 떼어서 공공 기부채납하는 대가로 최대 250% 범위 안에서 상한용적률이 정해진다...