[부동산 시평]

장기간 낮은 금리와 풍부한 유동성 때문에 급등한 집값은, 2022.3.에 시작된 미국 FRB금리 전격 인상 행진에 충격을 받아 그 해 6월 전후로 고비로 하락 반전했다. KB아파트 매매가격지수를 기준으로 강남3구와 용산구는 2023.5.∼7.에 바닥을 치고 상승 전환하여 2024.8.에는 낙폭을 거의 만회하였다. 이에 비해 이들 4개 구를 제외한 서울지역과 수도권은 물론 지방 도시들은 아직도 고점에 비해 매우 낮은 수준에 머물고 있다.

대출규제로 아파트값 오름세 주춤해져

한편 정부는 가계부채 관리를 위해 2024.2.에 ‘스트레스 DSR제도’를 도입하여 단계별로 확대 시행해 나가고 있다. 당초 2024.7.부터 2단계로 대출규제를 강화하려 했다가 돌연 소상공인 대출, PF대출에 미칠 영향을 감안하여 규제내용을 조정하기 위해 같은 해 9월로 시행을 미루었다. 그런데 이 사이 가계대출이 급증하고 서울 주요지역의 아파트 값도 급등하였다. 이에 정부는 뒤늦게 9월부터 2단계 규제를 원안대로 시행하였는데, 특히 수도권에 대해 오히려 대출한도를 더 줄이는 내용으로 강화하였다.
 특히 9월에는 일부 대형 은행들이 ‘갭 투자’ 방식으로 매수한 주택의 임차인이나 유주택자인 임차인에 대한 전세자금 대출을 취급하지 않기로 하여 아파트 시장의 분위기를 급격히 냉각시켰다.  서울의 아파트 거래량이 급감하고 집값 상승세가 둔화된 것이다. 정부 통계와 달리 민간 통계(공인중개사 단체 작성)에서는 집값이 대폭 하락했다는 발표도 있다.

전고점을 회복한 선도지역의 가격이 계속 오를지, 이를 따라 그 밖의 서울과 수도권, 그리고 지방 대도시의 가격이 따라 오를 지가 요즘 시중의 담론이다. 여기에서는 아파트값에 영향을 주는 요인들을 살펴보고 이에 기초하여 향후 가격의 향방을 짐작해보고자 한다.
 강남 아파트값의 장기 추세...