재건축은 용적률이 생명이죠. 정부는 안전진단을 완화하고 특히 용적률을 최대 750%까지 높여주기로 했습니다. 대상도 1기 신도시를 포함해 108개 지역으로 확대했습니다. 잔뜩 올라버린 건축비와 분양가 때문에 이제 재건축이 쉽지 않아졌기 때문입니다. 오른 건축비가 어떻게 재건축 시장을 양분하는지. 건설사와 조합담당자의 도움을 받아 직접 계산해봤습니다. (어디까지나 가정이고 재초환 등 기타 비용은 제외했답니다)


1. 일산 A 아파트의 경우
 
입주 30여년이 지났습니다. 평균 용적률 170% 정도로 조성됐습니다. 계산하기 쉽게 용적률을 300%로 올렸다고 가정해보죠. 기존 170%의 용적률이 300%로 올랐으니 쉽게말해 17평형을 가진 조합원은 (건축비를 전액 자신이 부담한다고 가정하면) 30평형 새아파트를 받는 겁니다. 쉽죠. 그런데 계산기를 자세히 두드려보면 이게 쉽지 않습니다.

일산에 1천 세대가 모두 32평형인 A아파트가 있다고 가정해보죠. 지금 시세는 대략 7억 원 정도입니다. 용적률이 76%(170%=>300%)나 올랐으니 1,000세대를 재건축하면 (이론적으로) 동일 평형으로 1,760세대를 건설할 수 있습니다. 그중 1,000세대는 조합원들 몫으로 치면, 새로 늘어난 760세대를 일반분양합니다. 전체 건축 면적은 [32평*1000가구=32,000평]에서 용적률이 76% 올랐으니 56,471평이 됩니다.

아시겠지만 문제는 건축비입니다. 5년 전쯤 평당 5백만 원 정도 했던 건축비가 최근에는 8백만 원을 넘어갑니다(최근 1조 6천 억원 규모로 관심이 모아졌던 부산 촉진 지구에서 선정된 시공사가 제시한 건축비는 평당 900만 원이였습니다). 일단 평당 8백만 원을 적용하면 건축비는 [56,471평*평당 8백만 원=4,518억 원]이 필요합니다.

여기에 또 금융비용이나 이주지원비 설계비 감리비 분양홍보비 등 간접비가 들어갑니다. 통상 건축비의 40% 정도니까...