전세사기를 당했습니다. 집이 경매로 넘어간 경우 제 보증금은 어떻게 되나요?

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시세가 5억 원인 부동산을 3억 원에 낙찰받았습니다. 대박인가요?

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낙찰받은 부동산에 임차인이 있고 임차인 보증금이 3억 원인 경우 어떻게 될까요?

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위 질문에 정확히 대답하기 위해선 대항력이라는 개념을 알아야 합니다.

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만약 임차인이 대항력이 있다면 3억 원의 보증금을 물어줘야 합니다. 3억 원에 낙찰받아도 3억 원의 추가 비용이 발생합니다. 

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즉, 5억 원의 부동산을 6억 원에 낙찰받는 꼴이 됩니다.

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하지만, 임차인인이 대항력이 없다면 보증금을 물어줄 필요가 없습니다.

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경매에서 사고가 나는 90%는 바로 임차인의 보증금을 인수하는 경우입니다.

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경매 권리 분석에 자신이 없다면 임차인이 없는 부동산을 낙찰받으면 됩니다.

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전세사기라고 말하는 경우도, 내가 대항력이 있다면 최악의 경우 해당 빌라에서 계속 거주하면 됩니다.(자신이 낙찰받아도 됩니다)

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하지만 대항력이 없다면 집을 비워줘야 합니다.

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통상의 채권 계약은 계약 당사자 간에만 계약 이행 의무가 있습니다.

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예를 들어, 엄홍식씨가 손언진에게 돈을 빌리면, 손언진은 엄홍식에게 돈을 달라고 해야 합니다.

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만약 언진씨가 엄홍식이 아닌 김민교에게 돈을 달라고 하면 귓방망이를 맞겠지요.

엄홍식씨가 은행에서 돈을 빌릴 경우는 어떻게 될까요? 

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은행이라고 다를 것은 없습니다. 홍식 씨에게 돈을 달라고 해야지, 다른 사람에게 돈을 달라고 할 수 없습니다.

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그런데, 만약 홍식 씨 소유의 아파트가 있는데, 아파트를 담보(근저당)로 잡고 돈을 빌려주면 어떻게 될까요?

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근저당이 설정된 엄홍식의 부동산을 손언진이 매수할 경우 홍식의 아파트에 설정된 근저당 계약을 함께 인수하게 됩니다.

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즉, 언진씨가 돈을 대신 갚아야 합니다.

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이렇게 제3자에게 계약 내용이 인수되는 권리를 물권이라고 합니다.(가장 대표적인 물권이 근저당권 입니다)

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일반적인 채권 계약은 계약 당사자에게만 계약 내용을 주장할 수 있지만, 

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물권...