계약 해제 방법(중도금, 해지, 위약금, 배액 배상, 가계약금 반환)
2024/06/03
계약해제의 원인
계약해제의 시점
<이행 착수 전 해제 VS 이행 착수 후 해제>
이행 착수 후 해제는 손해배상액을 계산하여 손해배상액이 위약금이 되는 것이 원칙이지만, 통상의 경우 편의를 위해 계약 체결 단계에서 사전에 손해배상액을 정해 둡니다. 대부분 계약금 수준으로 손해배상액을 정합니다.
따라서, 이행 착수 후 해제 시의 손해배상액을 계약금 수준으로 미리 정해 둔 경우라면 이행 착수 전 해제와 이행 착수 후 해제는 구별의 실익이 별로 없습니다.
이행 착수 후 해제 시의 쟁점
부동산 계약의 경우뿐 아니라 다른 계약의 경우도 마찬가지 절차로 진행됩니다.
1) 원칙대로 라면 우선 원상복구를 한 후 손해배상 절차를 진행해야 한다.
예를 들어 매수자가 잔금을 지불하지 않아서 계약해제를 했어도, 매도자는 계약금을 돌려줘야 합니다. 왜냐하면 원상복구 의무가 있기 때문이지요. 계약일부터 잔금일까지 이자까지 줘야 합니다.
원상복구 후, 상대의 잘못으로 손해 본 것이 있다면 손해배상 청구가 가능합니다. 소송을 통해 손해 배상액을 산정해야 하고 손해배상액이 돌려준 계약금보다 많을 수도 있고, 적을 수도 있습니다.
원상복구(계약금 반환) -> 손해배상 청구
원칙적으로는 이렇게 진행해야 하지만 손해배상액을 산정하기 위해 소송을 하는 것은 서로 번거롭기 때문에, 실무에서는 특약으로 위약금(손해배상 예정액)을 사전에 정해 둡니다.
2) 위약금(손해배상 예정액)
※"위약금"(이행 착수 후 배상액) 과 "해약금"(이행 착수 전 배상...
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