<법정해제 VS 약정해제>

<이행 착수 전 해제 VS 이행 착수 후 해제>

정리하면, 이행 착수 전 해제는 계약금이 해약금이 되고, 

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이행 착수 후 해제는 손해배상액을 계산하여 손해배상액이 위약금이 되는 것이 원칙이지만, 통상의 경우 편의를 위해 계약 체결 단계에서 사전에 손해배상액을 정해 둡니다. 대부분 계약금 수준으로 손해배상액을 정합니다.

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따라서, 이행 착수 후 해제 시의 손해배상액을 계약금 수준으로 미리 정해 둔 경우라면 이행 착수 전 해제와 이행 착수 후 해제는 구별의 실익이 별로 없습니다.

부동산 계약의 경우뿐 아니라 다른 계약의 경우도 마찬가지 절차로 진행됩니다.

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이행 착수 후 계약 해제 시는 별도의 약정이 없다면 서로 간에 원상복구를 해야 합니다. 

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예를 들어 매수자가 잔금을 지불하지 않아서 계약해제를 했어도, 매도자는 계약금을 돌려줘야 합니다. 왜냐하면 원상복구 의무가 있기 때문이지요. 계약일부터 잔금일까지 이자까지 줘야 합니다.

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원상복구 후, 상대의 잘못으로 손해 본 것이 있다면 손해배상 청구가 가능합니다. 소송을 통해 손해 배상액을 산정해야 하고 손해배상액이 돌려준 계약금보다 많을 수도 있고, 적을 수도 있습니다.

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원칙적으로는 이렇게 진행해야 하지만 손해배상액을 산정하기 위해 소송을 하는 것은 서로 번거롭기 때문에, 실무에서는 특약으로 위약금(손해배상 예정액)을 사전에 정해 둡니다. ​

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이행 착수 후에 "채무불이행"으로 인한 계약의 해제는 해약금이 아닌 위약금(손해배상액 예정액)을 줘야 합니다.

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※"위약금"(이행 착수 후 배상액) 과 "해약금"(이행 착수 전 배상...