상가를 매수할 때는 따져봐야 할 것이 많습니다. 주택은 가격만 낮추면 임대가 맞춰지기 때문에 공실이라는 개념이 없습니다. 하지만 상가는 임대료를 낮추어도 몇 년 간 공실이 나기도 합니다.(투자비, 기회비용이 들어가기 때문)

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규제 측면에서도 고려할 사안이 많습니다. 주택의 경우 위반 건축물인 경우 이행강제금만 내면 되지만, 상가는 위반 건축물인 경우 지자체에 영업신고(허가, 등록)를 할 수 없기 때문에 새로운 임차인을 받을 수가 없습니다.

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또한, 건축물대장에 표시된 "건축물의 용도"에 따라, 영업할 수 있는 업종이나 면적이 정해져 있기 때문에, 낙찰을 받거나, 매매, 임차 계약을 한 후 자신이 하려고 한 업종을 할 수 없는 상황이 생길 수도 있습니다.

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물론 건축물의 용도 변경을 해서 영업을 할 수 있겠지만, 하려는 업종에 따라 용도 변경 규정이 까다로운 경우도 있고, 스프링클러, 안전(소방시설 등) 시설을 설치해야 돼서 비용이 많이 들 수도 있습니다.

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상가의 경우 행정처분이 따라오는 경우도 있습니다. 대물 처분의 경우, 전 사업자의 행정처분을 승계합니다.

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허가가 까다로운 업종의 경우 전 사업자의 "영업자 지위"를 승계함으로써 적은 비용과 시간으로 영업을 시작할 수도 있습니다.

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상가 거래와 관련된 이런 규정들은 일반 거래에서는 중개사가 체크를 해 주고, 문제가 있으면 매도자나 임대인이 적극적으로 해결해 줍니다. 거래 후라도 문제가 발견되면 "하자 담보책임" 을 물을 수도 있습니다.

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하지만 경매의 경우는 체크해 주는 중개사도 없고, 소유자가 협조해 주지도 않기 때문에 자기 스스로 다 따져 보고 입찰을 결정해야 합니다. 

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경매는 특별한 경우가 아니면 원칙적으론 하자 담보책임을 지지 않습니다. 그래서 더 꼼꼼히 체크해야 합니다. 

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오늘은 상가 매매(특히 경매) 시 따져봐야 하는 규제에 대해서 정리해 봤습니다.

"토지의 용도"에 따라 지을 수 있는 건축물의 종류와 크기가 있고,

"건축물의 용도"에 따라 해당 건축물에서 영업...