재개발 투자시 사업성을 알 필요가 있을까?
2024/05/28
정비 사업의 사업성을 알아야 할까?
정비 사업을 진행하게 되면 비용이 발생합니다. 가장 큰 비용은 건축비입니다.
만약 종전의 헌집 100채가 있고(집을 줘야 할 조합원 100명), 정비 사업을 통해 새집 100채가 생긴다면, 즉 일반분양 물량이 전혀 없다면, 조합원들이 건축비 전부를 분담해서 내야 합니다.
그런데 만약 구옥 100채가 있는데, 정비 사업을 통해 새집 200채가 생긴다면, 조합원 분양 후 남는 100채를 일반 사람들에게 팔 수 있습니다.
100채를 나눠 갖고(조합원 분양), 남은 100채를 팔게 되면(일반분양), 일반분양 수익금으로 건축비를 모두 제하고도 남습니다.
건축비를 평당 1,000만 원 잡으면, 25평이면 2.5억입니다. 2채(조합원분+일반분양분)의 건축비는 5억 원입니다.
즉 일반분양을 5억 원 이상으로 한다면 일반분양대금으로 건축비를 모두 차감하고도 돈이 남습니다. 이렇게 오히려 돈이 남아 돌려주는 것을 청산금이라고 합니다.(참고로 청산금은 기존주택의 양도로 보아 양도세 과세대상, 1세대 1주택 비과세 가능)
이렇게 일반 분양 물량도 많고, (좋은 때를 만나) 일반분양을 비싸게 해서 조합원 분담금(건축비 분담금)이 거의 없거나, 얼마 안 되는 경우를 사업성이 좋다고 합니다.
반대로 일반분양 물량이 적고, 분양가도 높지 않아, 조합원이 내야 될 분담금이 많은 경우는 사업성이 좋지 않다고 이야기합니다.
그런데, 우리가 정비 사업을 투자하면서 이런 사업성을 꼭 알아야 할까요? 머리 아프게?
사실 사업성이 좋은 지역의 원 조합원들은 기분이 좋겠지만, 어차피 신규로 들어가는 투자자들은 사업성이 좋은 곳이라면 이미 프리미엄에 반영이 되어 있을 것입니다.
기껏 사업성을 추정해 보고, 사업성이 좋아서 얼씨구나 하고 사러 갔더니 이미 비싸게 팔고 있다면 실익이 없겠지요.
사업성이 좋은데, 이미 그 이상이 프리미엄에 반영되어 있다면 고평가이고, 사업성이 좋지 않은 곳이라도 그 부분이 이미 가격에 반영되어...
