건물에 공사를 해주고, 공사대금을 못 받은 경우 해당 부동산을 유치(점유) 할 권리가 있습니다.

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공사대금을 못 받은 경우, 유치권을 행사하는 것 외에 또 어떤 방법이 있을까요?

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공사대금을 받을 때까지 부동산을 점유할 권리도 있지만, 한 가지 더 중요한 권리가 있습니다.

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유치권에 기해 유치물을 경매 신청할 수가 있습니다.

유치권에 기한 경매를 신청할 경우 주의사항이 있습니다.

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담보물권자가 경매를 신청한 후 경매 과정에서 배당을 받게 되면, 자신의 채권액 전부 배당받지 못하더라도 근저당이 말소됩니다.(소멸주의)

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같은 이유로, 유치권자가 경매를 신청한 경우 공사대금 채권을 배당받게 되면, 채권액을 전액 배당받지 못하더라도 유치권이 소멸하게 됩니다. 

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유치권자 입장에서, 유치권을 유지하는 것이 이익일까요?

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유치권에 기한 경매를 신청하는 것이 좋은 선택일까요?

유치권자는 유치권에 기한 임의경매(담보권 실행을 위한 경매)를 신청할 수 있습니다.

그런데, 유치권자 입장에서 주의해야 할 점은 유치권에 기한 경매를 신청할 경우 매각 대금에서 공사대금을 배당받고 유치권이 소멸한 다는 것입니다.

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즉, 자신의 배당 순위가 다른 근저당권자보다 밀리게 되면 공사대금 채권을 배당받지 못한 채 유치권만 소멸되어 버리는 경우가 생기게 됩니다.

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반면, 유치권자가 경매신청을 하지 않고, 다른 집행권원에 의해 경매가 진행된다면 유치권은 소멸하지 않습니다.

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유치권자가 경매를 신청하지 않은 경우, 유치권자는 배당을 받지 못합니다.

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하지만, 낙찰자에게 공사대금을 받지 못하는 경우 현장을 계속 유치(점유) 할 수 있기 때문에 낙찰자 입장에서는 어쩔 수 없이 공사대금을 물어 줘야 합니다.

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경매가 진행되는 상황이라면, 채무자의 상황이 안 좋은 상황 일 테고, 유치권자 외에 다른 채권자도 많을 것입니다.

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근저당도 많을 테고, 가압류도 있을 테고요. 세...