경매 나온 부동산을 보면 채무자가 법인인 경우가 있습니다. 

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그리고 임차인이 법인인 경우도 있습니다. 

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이번 글은 경매 채무자가 법인인 경우 주의해야 할 점과, 임차인이 법인인 경우의 대항력에 대해 정리했습니다.

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채무자가 법인인 경우 임금채권과 법인세 부가세 등 체납 세금을 조심해야 합니다. 

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임차인이 법인인 경우는 임차인의 전입 일자가 최선순위 설정 일자 보다 빠르더라도 대항력이 없을 수 있습니다. 

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법인으로 임차계약을 할 때 이런 부분을 조심해야 하고, 낙찰자 입장에서는 이런 경우에 싸게 낙찰받는 기회가 생길 수 있습니다.

1) 임금채권을 확인해야 하는 이유

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법인 소유 부동산이 경매 진행되고 있다면 회사 재무 상황이 좋지 않을 것이고, 직원의 급여도 체불되었을 가능성이 높습니다. 

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임금채권은 선순위 임차인이 있는 경우에만 확인하면 됩니다. 즉, 선순위 임차인이 없다면 임금채권을 확인할 필요가 없습니다. 

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환가되는 권리 중 낙찰자가 인수해야 하는 것은 선순위 임차인의 임차 보증금이 유일합니다. 

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낙찰자가 임금채권을 변제할 의무가 없는데도 임금채권을 확인하는 이유는, 임금채권이 임차인 보증금 보다 먼저 배당받아 가기 때문입니다.

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결과적으로는 임금채권으로 인해 선순위 임차인이 보증금을 배당받지 못하게 되고 결국 낙찰자에게도 영향을 미치게 됩니다.

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<배당 순서>

2) 임금채권 전액이 우선 변제 되는 것은 아닙니다.

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체불된 임금채권 전액이 선순위 임차인 보다 먼저 배당되는 것은 아닙니다. 체불된 임금채권 중 최종 3개월 분의 임금, 재해보상금, 3년간의 퇴직급여만 선순위 임차인 보다 우선 변제 됩니다.

대략 얼마나 될까요? 

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3개월치 임금과 3년 치 퇴직금이니 대략 6개월치 급여가 될 것 같습니다. 임금을 300만 원으로 가정하면 1,800만 원 정도가 될 것 같습니다. 여러 명일 경우 작은 금액은 아닐 것 같습니다.

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체불된 임금...