이 내용은, 소액 임차인도 알아야 하고, 소액이 아닌 임차인도 알아야 합니다(나보다 늦게 전입해도 먼저 받아 가기 때문에), 대출과 관련(방 공제)이 있기 때문에 소유자도 알아야 합니다. 경매 배당과 관련이 있어 입찰자도 당연히 알아야 하고요.
소액 임차인의 경우 보증금을 돌려받지 못하게 되면 생존권과 직결될 수 있기 때문에 거주 중인 부동산이 경매로 진행될 때, 배당 순서와 상관없이 먼저 배당해 줍니다.
그런데, 이런 막강한 소액임차인도 자신의 보증금을 못 받는 경우가 있습니다.
이번 글의 순서는, "선순위 임차인"에 대해 설명하고, "소액 임차인"에 대해 설명한 후 오늘의 주제인 " 소액임차인이 배당받지 못하는 경우" 를 정리할 생각입니다.
이미 "선순위 임차인 개념" 과 "소액임차인 개념" 을 정확히 알고 있다면 "소액 임차인이 배당받지 못하는 경우 만" 읽으시면 됩니다. (정말 다 안다고??)
선순위 임차인이란?
선순위 임차인에 대해 이해하려면 대항력의 개념에 대해서 먼저 알아야 합니다. 대항력 개념을 이미 알고 계신 분은 다음 단계로 넘어가시면 됩니다.
(1) 대항력이란?
계약 당사자가 아닌 제3자에게 자신의 계약을 주장할 수 있는 것
자신과 직접 계약한 당사자뿐 아니라, 모든 사람(낙찰자 등)에게 자신의 계약조건을 이행하라고 주장할 수 있는 권리입니다.
원래는 물권만 이런 힘이 있고 채권계약은 원칙적으로 계약의 당사자 끼리만 계약 이행 책임이 있습니다.(여기서 말하는 채권은 우리가 일반적으로 채권 채무 관계에서 사용하는 채권의 의미와 뉘앙스가 살짝 다릅니다. 물권의 상대적 개념으로 이해하시면 편합니다.) "민법"의 관점에서 보면 "임대차계약" 은 "채권계약"이라서 대항력이 없습니다. 그래서 계약의 당사자에게만 계약 이행을 요구할 수 있습니다. 만약 나와 계약한 집주인이 사라지고, 새로운 집주인이 나타나서 난 모르는 일이니 나가라고 하면 나가야 합...
