놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈 25
 - 물건 찾기#2

지난 시간에 이어서 필터링 조건으로 물건 찾기를 계속해 보자

필터링이 왜 필요한지는 말씀드렸고 선행돼야 할 게 나만의 투자 원칙, 즉 내가 말했었던 나만의 '투자 로드맵(Road map)'이라고 말씀드렸다
cf. 21회, 23회 참조

필터링 조건은 개인의 투자 원칙에 따라 1~2개에서 10개 이상이 될 수도 있다.

다만 실투자금을 반영한 조건은 반드시 들어가야 된다고 말씀드렸다.

우선 필터링 조건 중 필수적인 실투자금에 대해서 살펴보자

실투자금이 무엇인지 짚고 넘어가자

부동산, 특히 경매 투자의 경우 거의 대부분 레버리지, 즉 대출을 최대한 활용한다.

가끔 대출을 절대 하지 않고 순수한 현금으로 경매 투자를 하려는 분들이 있는데 효율적인 투자 방법이 아니다.

예를 들어 낙찰가 10억 원, 매도 차익 1억 원인 경매 물건이 있다고 가정해 보자
# 편의상 취등록세 등 비용은 제외했다.

A와 B는 10억 원의 투자금이 있다.

A는 10억 원 전부를 현금으로 취득했다.

B는 90% 경락잔금대출을 활용하고 실투자금은 1억 원이 들어갔다.

B는 이런 식으로 10개를 취득했다.

A의 수익률은 10%, B의 수익률은 100%이다.

무슨 말을 하려는지 이해가 되지?

자 이제 실투자금을 어떤 식으로 필터링 조건으로 만들지 직접 해보자. 

이해를 돕기 위해 최대한 심플한 케이스를 예로 들 것이다.

물건종류 : 아파트

낙찰...