전세 엑소더스 ②에서는 저층주거지에 깡통전세와 전세사기가 집중되는 원인과 구조를 분석해보았다. 저층주거지 깡통전세 발생 구조를 나무에 비유하면 ‘깡통전세’라는 씨앗이 ‘저층주거지 특성’이라는 땅에 묻혀있는 가운데 ‘전세자금대출과 전세보증보험’이라는 물이 뿌려지면서 ‘깡통전세’가 발아해 ‘전세사기’라는 열매를 맺는다. 

   

‘전세사기’라는 열매를 원천 차단하기 위해서는 ‘깡통전세’라는 씨앗이 발아하지 않도록 하는 것이 중요하다. 깡통전세가 발아하지 않게 하려면 깡통전세의 토양이 되는 ‘저층주거지의 특성’을 제거하든지, 깡통전세를 발아하게 만드는 물인 ‘전세자금대출’과 ‘전세보증보험’을 개편해야 한다. 난이도를 따지자면 토양의 질을 바꾸는 것은 시간과 비용이 많이 드는 작업이고, 물을 끊는 것은 쉬운 방법이다. 고난이도부터 저난이도까지 순서대로 해법을 살펴보자. 

   

   

   

무주택자들이 저층주거지를 ‘청약을 위한 대기공간’이 아니라 ‘생애 첫 내집’으로 선택하도록 하기 위해서는 저층주거지를 아파트만큼 좋은 주거환경으로 만들면 된다. 저층주거지의 빌라가 아파트만큼 주거환경이 좋아진다면 빌라도 아파트처럼 실거주자들의 매수수요가 활발해질 것이다. 2020년 인구주택총조사 기준 연립/다세대주택의 자가점유비율은 56.9%로 아파트의 자가점유율 66.2%에 비해 10% 가량 낮다. 빌라의 주거환경이 아파트의 주거환경만큼 좋아진다면 빌라의 전세수요가 매수수요로 바뀌어 빌라의 실거주 매매수요는 늘어나고 임차수요는 줄어들 것이다. 매매수요가 늘어난 만큼 매매가격은 올라가고 임차수요가 줄어든 만큼 전세가격은 낮아진다. 매매가 대비 전세가 비율인 전세가율이 떨어지면 자연스레 깡통전세도 사라지게 된다.

   

문제는 저층주거지의 주거환경을 어떻게 아파트만큼 개선할 것인가이다. 아파트에 비해 저층주거지는 녹지와 주차공간, 주민공동시설이 부족하다. 아파트 수준으로 녹지와 주차공간...