전세 엑소더스 ②에서는 왜 저층주거지 다세대주택인 빌라에서 집중적으로 깡통전세가 발생하는지 저층주거지의 특성과 전세 임차인을 위한 주거안정정책인 전세보증보험과 전세자금대출을 중심으로 살펴본다. 

  

깡통전세 형성원인 1. 저층주거지 특성

깡통전세가 집중적으로 저층주거지 다세대주택(빌라)에서 발생하는 원인으로는 저층주거지 자체의 특성이 있다. 

저층주거지 특성 ① 청약을 위한 대기공간, 신축빌라

전세 엑소더스 ①에서 확인한 바와 같이 부동산시장 활황기인 문재인정부 기간에도 다세대주택의 전세가율은 하락하지 않았다. 다세대주택의 가격상승은 더디고 활황기에도 임차수요는 꾸준히 유지되기 때문이다. 부동산시장 활황기에도 다세대주택의 전세가율이 하락하지 않은 원인은 다세대주택의 낮은 상품성에 있다. 다음 그림에서 볼 수 있듯이 다세대주택은 시간이 지날수록 감가상각한다는 시장참여자들의 생각이 강해 부동산시장 활황기에도 아파트에 비해 가격상승이 더뎌 매매수요가 활발하지 않다.

대한민국의 무주택자는 가능하다면 첫 번째 자가소유주택은 아파트를 선택하고자 한다. 다세대주택에 비해 주거의 질이 높을 뿐 아니라 추후 집을 팔 때 발생하는 시세차익도 아파트가 훨씬 크기 때문이다. 현재 소득이 높지 않는 사회 초년생인 청년들과 신혼부부들이 아파트를 시세보다 저렴하게 살 수 있는 가장 좋은 방법은 무주택자 자격을 유지하면서 청약기회를 노리는 것이다. 청약을 준비하는 청년들과 신혼부부들은 다세대주택을 청약을 위한 대기공간으로 여길 뿐 부동산시장 활황기에도 다세대주택 매입수요로 전환하지 않는다. 다세대주택을 매입하게되면 무주택자 자격을 잃게 되어 향후 아파트 청약에서 불리하게 되기 때문이다.

다세대주택은 낮은 상품성으로 인해 매매가격 상승이 더디고, 아파트 청약을 위해 기다리는 대기공간으로 삼는 임차수요가 많아 부동산시장 활황기에도 다세대주택의 전세가율은 하락하지 않는다. 즉, 다세대...