건물이 지어지기 전, 토지에 근저당이 설정되고, 이후 건물이 지어지고 소액임차인이 전입한 경우에 배당 순서는 어떻게 될까요?

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결론을 들었으니 이제 뒤로 가기를 누르셔도 됩니다. 더 듣고 싶다고요?

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네, 남은 분들을 위해, 설명을 이어 갑니다. 결론만 알아도 되지만, 경매에 대해 전체 맥락을 이해하고 오늘의 주제를 듣게 되면 더 완벽히 이해를 할 수 있고 그래야 살아 있는 지식이 됩니다.

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먼저, 경매와 일반 매매의 차이점에 대해 알아보고, 경매에서 권리 분석이 필요한 이유, 그리고 권리 분석 중 가장 중요한 요소인 "대항력 있는 임차인", 그리고 "소액임차인"의 최우선 변제금까지 알아본 후에, 

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다시 오늘의 주제로 돌아와서 건물등기와, 토지 등기의 내용이 달라서 소액임차인의 "최우선 변제금" 이 최우선 되지 않은 경우, 배당 방법에 대해서 사례를 들어 설명해 보겠습니다.

"소액임차인"의 "최우선 변제금"을 "최우선 해서 못 받는 경우"는, 경매를 하든 안 하든 상관없이, 임차인 입장에서도 알아야 되는 내용입니다.

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입찰자 입장에서도 당연히 알아야 하고요. 왜냐하면, "소액임차인"이 "대항력 있는 임차인" 보다 배당 순서가 빠른데, "소액임차인"이 "토지의 근저당"에 밀려 보증금을 다 받지 못하게 되면, 결국 건물의 배당금에서 나머지 배당을 받아 가야 하고, 그렇게 되면 대항력 있는 임차인의 배당재원도 부족해집니다. 

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그 영향은 "대항력 있는 임차인"의 보증금을 인수해야 하는 낙찰자에게까지 미치게 됩니다.

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참고로 "대항력 있는 임차인"과 "소액임차인"은 개념이 다릅니다. 소액임차인이면서 대항력이 있을 수도 있고 없을 수도 있습니다. 배당 순위로 보면 (대항력과 상관없이) 소액임차인이 우위에 있지만, 

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소액임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않고, 대항력 있는 임차인의 보증금 배당 순위는 "소액임차인"에게 밀리지만 어차피 낙찰자가 인수하기 때문에, 어...