부동산? 문제는 공급자 금융이야!
2022/03/15
최근 몇번 “왜 사회주택 진영은 여태 그 모양이냐, 5~6년 되었으면 자립해야지, 정권 바뀌었다고 흔들리냐”는 지적 내지는 격언을 들었다. 뼈아픈 질책 같기도 했지만 한편 울컥하기도.
아니 시세보다 저렴하게 임대료를 책정하려니 공공지원이 필요한 거지, 시세대로 받을 거면 벌써 자립했을 것이고 공공지원 해달라고 할 명분도 없는 거 아니겠습니까. 윤석열 당선인도 시세 2/3수준으로 임대료를 받으면 민간임대사업자도 지원하겠다고 하는데 악마가 디테일에 있을지는 몰라도, 임대료만 보면 이건 공공주택중에서도 ‘행복주택’보다도 나은 주택이 될 수도 있다.
그런데 부당한 특혜를 주지 않고 작동하게 하려면, 세제혜택도 필요할 수 있겠지만 그 보다 토지와 금융이 관건이다. 서울시 토지임대부 사회주택(토지는 공공소유, 건물은 사업자 소유)의 운영결과 토지임대료를 매입가의 0.1%, 공사비 대출금리를 1% 이하로 하면 시세 50% 임대료 책정도 가능하겠더라. 현재는 토지임대료는 매입가의 2.2%, 공사비 대출금리도 2%대 이상. (싱가포르(건물은 개인 소유)나 캐나다의 CLT 같은 것들은 아주 상징적인 액수의 토지임대료만 내고도 지상권을 획득하니 작동하는 거지, -예컨대 일시불 10달러에 99년이다! - 이렇게 월세 수준으로 토지임대료를 내지 않는다.)
그러려면 공공도 단기간에 토지조성비를 회수하지 못하고(신규택지 조성가 보다 높은 기존 토지 매입가에 시중 이자율 기준이라면, 손해를 보는 걸 재정으로 막고), 공사비도 지금 주택도시기금의 틀에서의 하한선인 2%대의 대출금리 이하로 빌려줄 수 있는 방법을 만들어내야 한다. 그래서 문제는 공급자 금융. 건물 뿐만 아니라 토지를 공급해야하는 쪽에도 필요한 공급자 금융.
사회주택뿐만 아니라 공공주택도 기존의 ‘(분양을 통한)조기 상환’ 패러다임에서 운영하려니 교차보조니 분양전환이니 하다가 사달이 나는 것 아닌가. 공급자가 조기 엑싯하려니 초기 목돈이 필요하고, 다주택자가 (전세를 매개로) 사주거나, 소비자가 적은 목돈으로 덤...
'주거중립성연구소 수처작주'의 소장입니다. 어디에서 살든 누구나 주인이 되는 세상을 꿈꿉니다. (사)한국사회주택협회 정책위원으로 활동하며 한양대학교 겸임교수로 대학원에서 '사회주택론' 강의를 하고 있습니다. 집을 사도 욕 먹고 안 사도 욕 먹을 운명입니다.
