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놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈25
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈24
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈24
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈 24
- 물건 찾기#1
경매를 통해 수익을 내는 과정을 큰 그림에서 정리하면 물건 검색->현장답사->입찰/ 낙찰->명도/ 대출->임대/ 매도 이렇게 다섯 단계라고 말씀드렸었다
cf. 11회 참조
물건 검색은 다시 물건 가치 분석과 권리 분석으로 나눈다고 말씀드렸고 지난 시간까지 물건 가치 분석과 권리 분석에 대해서 알아보았다.
오늘부터는 본격적으로 입찰할 물건을 찾는 방법에 대해 알아보자.
대한민국법원 법원경매정보(https://www.courtauction.go.kr/)에 접속해 보자
시간이 되면 하나하나 보고 클릭해서 들어가 보고 무엇이 있는지 훑어보기 바란다.가운데쯤 보면 이게 보일 것이다. 물건상세검색을 클릭하고 들어가 보자
최소한 몇 가지 조건을 입력해야 검색이 되는 모습을 볼 수 있다.
# 몇 가지 조건 : 나는 이걸 '필터링 작업'이라고 부른다다른 건 그대로...
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈23
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈22
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놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈 22
- 물건가치분석#3
자 이제 물건 가치 파악하는 방법을 구체적인 예를 들어서 알아보자.
여기서 권리 분석 등 다른 것은 신경 쓰지 말고 오로지 물건가치 분석에만 집중하기 바란다.
누차 강조 드리지만 물건 가치 분석에는 정답이 없다.
다만 내가 알려드리는 방법에 더 좋은 방법을 추가하는 것은 권장할 만한 일이지만 적어도 이 방법만은 기본적으로 꼭 조사하길 바란다
물건 가치 분석 방법은 크게 온라인과 오프라인으로 나눌 수 있다.
오늘은 아파트의 경우 온라인 조사 방법을 알아보자
<조사 수단>
1. 국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr/)
2. 네이버 부동산 매물
3. KB 부동산
<조사방법>
1. 매매가, 전세가 둘 다 파악
2. 최대한 매물과 근접한 물건 파악
- 단지, 동, 층, 면적 등
3. 내역이 많다면 최대한...
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈21
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈21
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈 21
- 물건가치분석#2
물건 가치를 분석하라고 하는데 물건 가치는 정확히 무엇을 의미하는 걸까?
물건 가치는 유동적이며 주관적이라고 했다.
그런데 우리는 입찰할 물건의 가치를 한 단어, 그것도 숫자로 정의해야 한다. 여기서 모순이 생긴다.
'숫자로 정의해야 한다'라는 말의 의미
->우리는 입찰할 때 입찰가를 숫자로 적어서 제출해야 한다.
4억에서 5억 사이, 4억쯤 이런 거는 용납이 안된다. 딱 하나의 숫자를 적어내야 한다
낙찰될 경우 이 숫자에 따라서 최종 수익을 포함한 모든 것이 결정된다.
그런데 입찰가를 정할 때 가장 큰 영향을 미치는게 물건 가치이다.
감정가 5억 원인 아파트를 입찰하려고 한다고 가정해 보자
본인이 알고 있는 방법을 총동원해서 물건 가치를 파악할 것이다.
그리고 그것은 결국 4억이든 4억 5천이든 숫자로 결정된다.
4억에서 5억쯤 이라던가 4억 초...
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈20
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- 물건가치분석#1
경매를 통해 수익을 내는 과정을 큰 그림에서 정리하면 물건검색->현장답사->입찰/ 낙찰->명도/ 대출->임대/ 매도 이렇게 다섯 단계라고 말씀드렸었다
cf. 11회 참조
물건검색은 다시 물건 가치 분석과 권리 분석으로 나눈다고 말씀드렸고 지난시간까지 권리 분석에 대해서 알아보았다.
오늘부터는 물건 가치 분석에 대해 알아보자
경매에서 가장 중요한 것은 '물건가치' 라고 말씀드렸다
cf. 7회 참조
즉, '본래의 가치 보다 낮게 매수해서 본래의 가치 이상으로 매도하는 것'
이것이 경매를 하는 목적이고 시작이고 가장 중요한 것이다.
그럼 도대체 물건 가치 분석을 어떻게 해야 될까?
물건 가치 분석에 정답은 없다.
왜냐하면 권리 분석은 민법이라는 대전제 아래 민사집행법에 그 절차 등이 명확히 명시되어 있지만 물건 가치 분석은 그렇지 않다
또...
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈19
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놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈16
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놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈 16
- 임차인(feat 주택)
경매를 통해 수익을 내는 과정을 큰 그림에서 정리하면 물건검색->현장답사->입찰/ 낙찰->명도/ 대출->임대/ 매도 이렇게 다섯 단계라고 말씀드렸었다
cf. 11회 참조
물건검색은 다시 물건 가치 분석과 권리 분석으로 나눈다고 말씀드렸고 권리 분석 중에서 '임차인'에 대해서 알아보자
주택일 경우와 상가일 경우 차이가 있기 때문에 오늘은 주택일 경우 임차인에 대해서 알아보자
임차인에 대해서 알아야 할 핵심은 낙찰자가 임대보증금을 인수하는지이다
당연히 낙찰자 입장에서는 임대보증금을 인수하지 않아야 한다.
낙찰자가 임대보증금을 인수하지 않는 경우의 수는 크게 두 가지이다.
임차인이 배당을 통해서 임대보증금을 받아 가는 경우와 대항력이 없어서 임대보증금을 날리는 경우이다
당연히 임차인의 입장에서도 그렇고 낙찰자 입장에서도 임차인이 배당을 통해 임...
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈 15
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈 15
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈 15
- 등기부등본
등기부등본은 부동산에 대한 권리관계를 중심으로 설명해 주는 서류이다.
권리 분석을 할 때 가장 핵심이 된다.
인터넷등기소에서 발급받을 수 있다.
발급 수수료는 건당 1,000원이다.
등기부등본이 어떻게 구성되어 있는지 살펴보도록 하자
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 되어 있다
cf. 첨부된 사진은 우리 법인에서 공매를 통해 매입한 상가이다.
1. 표제부
부동산의 주소, 등기 일자, 명칭, 건물에 대한 내역, 면적, 대지권 등의 사실 관계에 대한 설명이 기재된다.
등기부등본에 기재된 면적은 분양면적이 아닌 전용면적을 말한다.
cf. 건축물대장과 등기부등본의 내용이 다른 경우
사실관계가 다른 경우 건축물대장에 맞춰 등기부등본을 수정
권리관계가 다른 경우 등기부등본에 맞춰 건축물대장을 수정하는 것이 원칙
2. 갑구
소유권에 관한 사항이 기...
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈14
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈14
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈14
- 말소기준권리#3
지난 시간까지 말소기준권리의 뜻과 종류 및 용어에 대해서 알아보았다.
오늘은 말소기준권리보다 후 순위 인데 인수될 수 있는 권리에 대해서 정리해 보자
가처분은 지난번에 다루었으니 나머지 소유권이전청구권보전가등기, 지상권, 지역권, 환매특약 등기, 예고등기에 대해서 정리해 보자
1. 소유권이전청구권보전가등기
조금 풀어보면 소유권 이전을 청구할 수 있는 권리에 대한 가등기이다.
가등기는 장래에 행해질 본등기에 대비해 미리 그 '순위 보전'을 위해 하는 예비적 등기를 말한다.
본등기가 이뤄지면 가등기의 순위로 소급된다(순위보전의 효력)
말소기준권리의 종류에서 1번 (근)저당권과 함께 담보가등기가 있었는데 이번에 가등기를 설명한 후 함께 다루려고 스킵 했었다.
# 담보가등기
- 채권의 보전을 목적으로 한 가등기.
- 실무에서는 담보가등기일 경우 (근)저당권처...
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈13
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈13
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈 13
- 말소기준권리#2
말소기준권리의 뜻과 종류를 알아보았다.
이번 시간에는 관련 용어에 대해서 정리해 보자
경매를 배울 때 권리 분석을 포함한 이론적인 부분을 가장 어려워들한다
사실 알고 보면 평소 쓰지 않는 낯선 용어들 때문이다.
용어들만 잘 이해한다면 생각보다 크게 어렵지 않다.
앞으로 여러분이 경매를 잘 하고 싶다면 이러한 용어를 제대로 이해하고 습관적으로 자주 사용하려고 노력해야 한다.
먼저 말소기준권리 관련 용어를 정리해 보자
1. (근)저당권
근저당권은 '저당권' 앞에 '근'이 붙어있다
따라서 저당권을 알면 근저당권은 쉽게 이해할 수 있다
1)저당권(抵當權) :
抵 : 막을 저, 막다, 배척하다
當 : 마땅 당, 맡다
權 : 권리 권
'맡아서 막는(배척할 수 있는)권리' 정도로 풀이할 수 있겠다
여기서 맡는 것은 담보이고 막는(배척할 수 있는)다는 것은 내 채권을 보...
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈12
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈12
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈 12
- 말소기준권리#1
경매를 크게 다섯 단계로 살펴보았다.
오늘은 첫 번째 단계인 물건 검색에 대해 알아보자.
물건 검색은 물건 가치 분석과 권리 분석으로 나눈다고 했다.
둘 중에서 먼저 권리 분석 부터 살펴볼 건데 핵심은 말소기준권리, 임차인, 대지권 등이 있다.
말소기준권리부터 하나하나 배워보도록 하자
1. 말소기준권리란?
경매에 의해 소멸되는 권리 중 '최선순위 권리'로 인수와 소멸의 기준이 된다
최선순위의 기준은 접수일자이다.
cf. 접수일자가 같을 경우 순위 번호가 빠른 것이 선순위이다.
쉽게 말해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸된다.
물론 모든 일에는 예외가 있다.
말소기준권리보다 후 순위인데도 인수될 수 있는 권리는 다음과 같다
- 가처분, 소유권이전청구권보전가등기, 지상권, 지역권, 환매특약등기, 예고등기
벌써 어렵다고?
처음 접하는 용어라서 그런 거니...
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈11
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈11
놓치고 싶지 않은 나의 소중한 꿈을 위한 도구로서의 부동산 경매 시리즈11
- 우리가 해야 할 것 들(feat. 나무가 아니라 숲을 먼저 보자)
우리가 경매를 하는 이유는 1차적으로 수익을 내기 위해서다
그 수익으로 무엇을 할지는 2차적인 문제이다.
우선 경매를 통해 수익을 내는 과정을 큰 그림에서 정리하면 다음과 같다1. 물건 검색
이 과정은 손품을 요구한다. 나는 '온라인 작업'이라고 부른다.
온라인 작업을 하는 목적이 무엇일까?
바로 '현장답사' 갈 만한 물건을 선별하는 것이다.
이 과정은 크게 물건 가치 분석과 권리 분석으로 나눈다
물건 가치 분석에서 확인해야 할 사항은 입지(지역분석), 수요/공급, 시세, 세금, 물리적인 부분, 행정적인 부분 등이 있다
권리 분석에서 확인해야 할 사항은 인수 여부, 임차인, 대지권 등이 있다.
2. 현장답사
이 과정은 발품을 요구한다. 나는 '오프라인 작업'이라고 부른다.
오프라인 작업을 하는 목적이 무엇...
