달리던 자전거는 속도가 줄어들면 쓰러집니다. 전세도 마찬가지. 전세는 크게

1. 다주택자의 투자/투기의 경우,
‘월세로 전환하여 얻을 운용수익’을 포기해도(월세전환율>시중이자율일때) 목돈을 통해 다른 집을 하나라도 더 사서 이후 얻을 시세차익이 훨씬 더 클때

2. 무주택자의 선구매의 경우,
당장 집을 살 돈이 충분하지 않지만 (나중에 집값이 오를 거라는 생각에) 우선 세입자를 끼고서라도 사 두고 싶을 때 작동합니다.

둘 다 일종의 레버리지 수익을 위해 + 대상을 선점하기 위한 것인데요(그리고 위의 둘 이상의 사례가 복잡하게 서로 물려있지만), 그러니,

1. 도시화가 정체되거나 해서 신규주택 공급이 둔화되면, 즉 투자대상이 줄어들면,

또는

2. 이후의 시세차익을 기대하기 힘들어지면,

동력이 줄어듭니다. (.. 라는 가설이 가능합니다.)
동력이 줄어들면 자전거는 쓰러지지요. (쓰려트려야할 자전거냐, 하는 ‘당위’ 논의와는 별개의 이야기)

이론적 설명으로 제 나름 생각하고(물론 제 이전에도 비슷한 이야기를 많은 분들이 여러 매체에서  조금씩 달리 하셨지만..) 제 스스로 설득 당했습니다.
 
그리고 한번 들여다 봤습니다. 정말 그런지. 그리고 저도 놀랐습니다(저만 몰랐나요..? 쿨럭)

한국의 도시화율이 변곡점을 지날 때, 주택 증가율도 최대를 찍었고(당연한 것일텐데 새삼..), 그때 부터 전세는 줄어들기 시작하더군요. 처음 월세-전세 통계를 분리해서 조사한 1975년 보다도 2019년의 전세 비율이 더 적습니다.

(그래프 출처: 주거체제로 본 사회주택: 주거안정과 사회통합을 위한 공급생태계 ...